Вниманию пользователей соцсетей! Мошенничество в ВК: как распознать аферу, куда пожаловаться на группу?

Мошенничество ВКонтакте

ВКонтакте – популярная социальная сеть у русскоговорящих пользователей интернета. На онлайн-площадке можно не только общаться, но и делать друг другу переводы. Поэтому и здесь встречаются аферисты, которые хотят заполучить чужие деньги. Администрация не контролирует межличностное общение и сделки между пользователями, поэтому рассчитывать приходится в первую очередь на самих себя и свое здравомыслие.

В каком виде мошенничество ВКонтакте встречается чаще всего, как выявлять аферистов и что делать, если распознать злоумышленника не удалось, расскажет Бробанк.

Снять порчу ВКонтакте

Мошенники ВКонтакте зарабатывают на человеческих слабостях, как и на любых других онлайн-платформах. Каждому хочется разом решить навалившиеся проблемы, исцелить родственника, вернуть мужа, снять порчу, обогатиться после чудодейственного заговора.

Схема работает так: аферисты создают ВКонтакте аккаунт с именем известного мага, например, участника шоу «Битва экстрасенсов». Подыскивают будущих жертв в тематических группах, публикуют фальшивые комментарии от людей, якобы получивших помощь от экстрасенса.

Не поддавайтесь на такие уловки, не стоит платить человеку за то, что он пообещает магическим способом решить какую-либо проблему. Мошенники получат деньги, но ни обещанного ритуала, ни результата не будет. В точности также обстоят дела со многими другими «услугами» магов и ведьм.

Деньги в долг

Банки нередко отказывают в выдаче кредитов гражданам РФ по разным причинам. В основном это происходит из-за плохой кредитной истории. После получения отказа заемщик вынужден искать нужную сумму в микрофинансовых организациях или даже в социальных сетях. ВКонтакте зарегистрировано множество групп, в которых пользователи публикуют объявления о том, что им требуется определенная сумма денег. Через такие сообщества мошенники и находят будущих жертв.

Кража данных

Аферисты создают ВКонтакте страницу, на которой публикуют фотографии дорогих машин, часов и прочих атрибутов безбедной жизни. После этого в объявлениях они находят потенциального заемщика и пишут ему с предложением дать деньги в долг. Наивная жертва с радостью соглашается, но оказывается, что все не так просто.

Аферист говорит, что ради собственной безопасности он хочет проверить вашу кредитную историю. Но для доступа к базам ему нужны деньги и ваши персональные данные, нередко от доступа в интернет-банк или к банковской карте. Вам предлагают заплатить несколько тысяч или сотен рублей, в зависимости от того, какая сумма нужна вам. При этом поясняют, что после проверки ваших данных деньги вернут вместе с займом.

Запомните: ПИН-код карты, данные от входа в интернет-банк, CVC/CVV-код на оборотной стороне пластиковой карты нельзя говорить никому, также как и СМС-коды, которые приходят на авторизованный телефон для подтверждения операций. Кодовое слово, которое вы придумали в банке для доступа можно говорить только при общении с представителем банка и то если вы сами звоните на горячую линию, а не звонят вам.

Проходит время, но никакие суммы не поступают. Зато теперь у мошенников есть доступ к карте, хорошо, если не кредитной, и к банковским счетам через интернет-банк. Если вы скинете им фотографию своего паспорта, то возможно им удастся даже оформить заем на ваше имя в МФО. При этом вы останетесь без денег, но с долгом.

Выкачивание денег

Некоторые мошенники идут по другому пути. Они сообщают вам, что ваша кредитная история слишком плохая. И тут же предлагают решение: исправить ее за определенную сумму. На этом афера может не закончиться, мошенник продолжит выкачивать деньги, придумывая новые оправдания и причины.

Обратите внимание, ни за какие деньги никто не исправит вашу кредитную историю кроме вас. Не ведитесь на обещания. у вас вытянут деньги и оставят ни с чем. Исправление кредитной истории и восстановление финансовой репутации дело не одного дня и даже не месяца. В особо кризисных ситуациях может на это уходят годы. О том, как исправить кредитную историю читайте на сервисе Бробанк.

Узнайте что хранится в вашей кредитной истории, чтобы знать какие предпринимать действия, а не слушайте мошенников.

Шантаж

Некоторые аферисты не стесняются даже шантажировать других пользователей ВКонтакте. В основном это происходит за счет угрозы разослать компрометирующие снимки знакомым пользователя. За молчание мошенники требуют прислать деньги на карту. Обычно речь идет о 3-5 тысячах рублей, во многом это зависит от возраста, статуса и доходов жертвы. Но, как правило, процесс растягивает надолго, и эти тысячи рублей со временем превращаются в десятки и сотни тысяч.

Пользователи, которые сталкивались с подобного рода обманом, рассказывали свои истории. В большинстве случаев никакого компромата у мошенников нет. Большее, что они могут сделать – непрофессионально прикрепить лицо владельца страницы к другим фотографиям компрометирующего содержания. Обычно фотошоп видно сразу, но можно попытаться вывести аферистов на чистую воду:

1. Для начала уточните, о каких фото идет речь.
2. Затем проверьте присланные снимки с помощью специальных программ, которые показывают обработку графическими редакторами.
3. После этого можете обращаться к администрации соцсети с жалобой на пользователя, группу или сообщество, от которого поступали угрозы.

Иногда никакой обработки нет, но на фотографии изображен человек, который внешне похож с жертвой. Не ведитесь на уловки и не переводите деньги мошеннику, в большинстве случаев вас просто пугают.

Магазин ВКонтакте

Те, кто покупает товары в интернет-магазинах, часто сталкиваются с мошенниками. Аферисты создают ВКонтакте группы, в которых публикуют красочные фотографии товаров, пишут к ним интересные описания. Требуют 100% предоплату, и только после этого обещают прислать товар.

Привлекает клиентов то, что с ними дружелюбно общаются менеджеры, обещают хорошую качественную вещь по цене в разы ниже рыночной. Нередко представители магазинов-мошенников это даже обосновывают отсутствием арендной платы или других затрат. Но после того как вы внесете платеж, менеджеры из дружелюбных и общительных превращаются в молчаливых и порой даже агрессивных. В конце концов, наивного покупателя блокируют, а так как никаких других способов связи с магазином больше нет, клиент остается и без денег, и без товара.

Иногда мошенники все-таки присылают товар пользователю. Но обычно это оказывается подделка на брендовый товар или кошелек вместо туфель. В любом случае оказывается, что у вас просто выманили деньги.

Помощь полицейского

ВКонтакте можно найти группы, в которых пользователи жалуются на проблемы с законом. Аферисты в ВК находят таких людей, представляются сотрудниками управления МВД и предлагают решить проблему. Жертва клюет на предложение о снятии обвинений и уменьшении строгости наказания.

Естественно за эту услугу мошенник требует скромную плату. После этого как аферисту переводят деньги на карту или электронный кошелек, «помощник» исчезает. Проблему, конечно же, никто не решает.

Что делать, если вы стали жертвой мошенников

Администрация ВКонтакте выступает с позицией, что они предоставляют пользователям площадку для общения и совершения сделок. Но за то, что вы переводите деньги непроверенному лицу, администрация социальной сети ответственность не несет. При добровольной отправке средств аферистам, обращайтесь в полицию, суд или Роспотребнадзор. Эти органы наделены полномочиями расследовать подобные дела. Соцсеть ВКонтакте окажет помощь в поиске мошенников, блокировке групп или личных страниц аферистов.

Но как показывает практика, даже правоохранительные органы не способны решить вопрос в полной мере. Заявление на мошенников остается без ответа, проблему никто не решает и потерянные деньги не возвращают. Отследить афёры в интернете не так просто. И чем меньше сумма сделки, тем маловероятнее, что ее вернут владельцу.

Единственное, что вы можете сделать – подать жалобу во ВКонтакте. В причинах укажите мошенничество. Страницу афериста удалят без возможности восстановления. Но учитывайте, что это может не остановить обманщика. Ничто не помешает ему создать новую страницу и продолжать свою противозаконную деятельность. Расследовать дело и искать человека, который стоит за всеми мошенническими операциями, соцсеть не будет. И возвращать вам деньги тоже. Будьте внимательны перед тем, как оплачивать товар или услугу в интернет-магазинах.

Доверяйте только проверенным и надежным пользователям. Помните, что даже отзывы могут быть заказными, как и хвалебные слова на форумах. Если какой-то товар вас действительно заинтересовал, сделайте несколько заказов на минимальные суммы и проверьте, как работает доставка, сервис и что вы получаете в итоге.

ВКонтакте можно найти сообщества, в которых жертвы мошенничества или разоблачители публикуют ссылки на страницы аферистов, чтобы другие пользователи не повелись на подобный обман. Пользуйтесь этими группами, если вы не уверены в добросовестности личности, скрывающейся за страницей.

Частые вопросы по поводу мошенников ВКонтакте

Два самых частых вопроса пользователей, которые столкнулись с аферистами ВКонтакте:

1. Может ли ВКонтакте помочь вернуть деньги? Нет. Вы отправляете деньги напрямую мошеннику. ВКонтакте – это не интернет-магазин, администрация не может отследить перемещения средств. Кроме этого, администрация не проконтролирует ваши взаимоотношения. Если ВКонтакте и располагает какой-либо информацией о скрывающейся личности, вам ее не выдадут, только сотрудникам правоохранительных органов.
2. Почему не блокируют мошенника, на которого многие пожаловались? Количество проголосовавших за блокировку страницы ВКонтакте не гарантирует стопроцентного удаления аккаунта или группы. Администрация ВКонтакте не может только по жалобам определить, действительно ли это страница афериста, который обманом получает деньги. Функция «Пожаловаться» доступна только тогда, когда мошенничество очевидно. Если все происходило только в вашей переписке, блокировать страницу не будут.

Для того чтобы доказать факт мошенничества, нужно провести расследования. Как было сказано выше, ВКонтакте этим не занимается. В любом случае даже блокировкой страницы реального вреда мошеннику не нанесешь. У него все равно остается достаточно способов продолжить свою деятельность и портить жизнь другим пользователям.

Клавдия Трескова – высшее образование по квалификации «Экономист», со специализациями «Экономика и управление» и «Компьютерные технологии» в ПГУ. Работала в банке на должностях от операциониста до и.о. начальника отдела обслуживания частных и корпоративных клиентов. Ежегодно с успехом проходила аттестации, обучение и тренинги по банковскому обслуживанию. Общий стаж работы в банке более 15 лет. treskova@brobank.ru

Комментарии: 0

Если у вас есть вопросы по этой статье, вы можете сообщить нам. В нашей команде только опытные эксперты и специалисты с профильным образованием. В данной теме вам постараются помочь:

Как пожаловаться на мошенника Вконтакте для блокирования группы

В эпоху современных технологий и соцсетей никого не удивить таким проявлением криминального мира в киберпространстве, как мошенничество Вконтакте. Что делать в таком случае и как защитить себя в дальнейшем, знает не каждый пользователь, павший жертвой мошенников. Наилучшей защитой является предотвращение ситуации. Только внимательность, осмотрительность и здравый смысл могут помочь не попасться на удочку ловкачей и сохранить деньги и нервы.Ущерб от незаконных действий заключается не только в обманном изъятии денежных средств у владельцев аккаунтов в соцсетях, но и в нанесении вреда репутации и доброму имени.

1. Понятие и виды мошенничества Вконтакте
2. Как не стать жертвой интернет-мошенников
3. Куда обращаться за защитой своих прав
4. Как противодействовать мошенникам в самих соцсетях

Понятие и виды мошенничества Вконтакте

Цель любого мошенничества – личное обогащение. Интернет, в силу своей анонимности и всеохватности, привлекает всякого рода аферистов, позволяя им в короткие сроки обмануть большое число людей и при этом длительное время успешно избегать уголовного преследования. Мошенничество Вконтакте – что делать, столкнувшись с ним, каждый решает сам.

Сотрудники правоохранительных органов разрабатывают меры противодействия преступной деятельности киберпреступников. А они, в свою очередь, придумывают всё новые и новые способы обмана.

Формы и виды мошенничества становятся более изощрёнными, преступники применяют знания психологии людей, техники нейролингвистического программирования, хакерские приёмы добывания информации.

Наиболее распространёнными видами мошенничества в одной из самых популярных соцсетей Вконтакте являются:

1. Взлом аккаунта или хакерские атаки на компьютер владельца страницы.
2. Создание групп, предлагающих услуги или товары по очень низким ценам. Обещанные услуги после получения оплаты не предоставляются, а товары либо не высылаются, либо не соответствуют заявленному качеству. Чаще всего аферисты предлагают: кредиты, брендовые товары по низким ценам и услуги целителей или экстрасенсов.
3. Создание компрометирующей переписки или фотографий с целью последующего шантажа.
4. Рассылки с просьбами помочь неизлечимо больным, брошенным животным или пропавшим людям. На деле за призывами скрываются мошенники, а фотографии с реальными людьми оказываются позаимствованы с сайтов благотворительных фондов.

Дальнейшие действия мошенников после взлома могут заключаться либо в рассылке друзьям владельца страницы с просьбами перевести деньги, либо в блокировке аккаунта и требовании отступных за код восстановления доступа. Информацию о логине и пароле нечистые на руку дельцы добывают различными методами.

Самый распространённый – создание страницы-двойника Вконтакте, где требуется пройти повторную авторизацию или ввести номер сотового телефона. Все введённые сведения на такой странице поступают в распоряжение злоумышленников, а у ничего не подозревающего владельца страницы возникает множество проблем с его друзьями или даже с законом.

Второй способ – письма с адресов друзей, содержащие фишинговые ссылки на якобы компрометирующие пользователя страницы фотографии. При переходе по ссылке загружается вредоносное программное обеспечение, которое может полностью блокировать компьютер, скопировать все данные с него и передать преступникам. Самое простое, с чем может столкнуться непредусмотрительный пользователь, – требование отправить дорогое СМС-сообщение за возможность разблокировать своёустройство.

Сообщества, предлагающие кредиты, обещают за символическую плату быстрое принятие решения банком и даже исправление кредитной истории, при этом мошенники получают паспортные данные и иную персональную информацию, которой могут воспользоваться позже в противоправных целях.

Группы, предлагающие совместные закупки товаров по нереально низким ценам, после предоплаты пропадают, или заносят обманутых лиц в чёрный список.

Фейковые страницы популярных телешоу типа «Битвы экстрасенсов» заманивают людей обещаниями восстановить здоровье или решить все проблемы в личной жизни. За ничего не стоящие товары или за сеанс гадания у обратившегося просят произвести денежный перевод, и суммы иногда исчисляются десятками тысяч рублей. В результате попавшиеся на удочку мошенников остаются и без денег, и без обещанного исцеления.

От третьего вида мошенничества чаще всего страдает женская часть аудитории соцсетей. На мошенников работают профессиональные психологи, которые, используя взломанные аккаунты реальных людей или специально созданные фейковые страницы, вступают в переписку с намеченной жертвой. Цель такого общения – наладить доверительный контакт и вынудить жертву написать или сделать нечто такое, что может потенциально нести угрозу доброму имени.

Неосмотрительно высланные пикантные фотографии или согласие за вознаграждение составить компанию состоятельному мужчине в ресторане – все может впоследствии стать поводом к вымогательству денег.

Как не стать жертвой интернет-мошенников

Чтобы впоследствии не задаваться вопросом, как вернуть украденные деньги, нужно понимать, как действуют мошенники Вконтакте. Интернет позволяет примерить любую личину, и ни один пользователь не может быть уверенным, что общается именно с тем человеком, которого он видит на заставке. Мошенники используют сведения из взломанных страниц, ссылаются на общих знакомых или крупные компании с мировым именем, чтобы усыпить бдительность, обещают небывалую выгоду, играют на слабостях человеческой натуры.

Существует несколько простых и не требующих усилий способов защиты от действий мошенников в интернете:

• получая письмо от друзей с просьбами перечислить деньги на телефон или электронный кошелёк, всегда уточнять у друга, действительно ли это воззвание исходит от него;
• вводя логин и пароль от своего аккаунта, проверять адрес сайта, требующего авторизацию пользователя Вконтакте;
• не переходить по неизвестным ссылкам, особенно если система Вконтакте блокирует переход и выдаёт предупреждение о потенциальной опасности совершаемого действия;
• не устанавливать обновления браузеров, предлагающих расширение существующих возможностей соцсети Вконтакте, поскольку такие усовершенствования может производить только модераторы самой сети;
• перед принятием крайне выгодного предложения по кредитам или закупкам товаров сделать запрос в интернет на предмет наличия сведений о рекламируемой компании или владельцах группы. Возможно, где-то уже есть отзывы о сотрудничестве с ними. Реквизиты организации также можно проверить на сайте ФНС;
• не отправлять копий паспорта или других документов, не сообщать личную информацию по сети. Любая действительно работающая организация при получении персональных данных запросит разрешение на их обработку.

Универсального рецепта стопроцентной защиты от мошенников в интернете не существует, только внимательность и бдительность помогут избежать моральных и метельных потерь.

Куда обращаться за защитой своих прав

Пострадавшему от мошеннических действий в интернете, так же, как и при обычном хищении, следует сообщить о данном факте в органы полиции. Дела, связанные с преступлениями в сфере информационных технологий, расследуются специальным подразделением структуре МВД – отделом «К». Не обязательно напрямую обращаться к этому отделу. Можно подать заявление в территориальное отделение полиции, которое перенаправит его по подведомственности.

При этом вероятность вернуть деньги крайне мала. Даже если преступников удастся поймать, деньги, как правило, находятся на обезличенных счетах в офшорах, откуда их истребовать невозможно.

Пострадавшие от мошенничества в соцсетях часто не обращаются в полицию и по другим причинам:

1. Считают, что сумма слишком мала для возбуждения уголовного дела, однако такие дела содержат множество преступных эпизодов, и свидетельства каждого пострадавшего помогают составить более полную картину и задержать злоумышленников.
2. Полагают, что незнание преступника в лицо делает невозможной его поимку. Однако для преступлений в виртуальной реальности идентифицирующими признаками преступников служат адрес сайта, ник, переписка, адрес электронной почты, номер карты или кошелька, телефонный номер.

Заблокировать группу в контакте за мошенничество можно как на официальном сайте Роскомнадзора, так и на специальных сервисах, таких как webmaster.yandex.ru и google.com.

Пожаловаться на саму социальную сеть В контакте невозможно, так как она всего лишь предоставляет электронную площадку для пользователей и ответственность за их действия не несёт.

Как противодействовать мошенникам в самих соцсетях

Не надеясь на правоохранительные органы, пользователи соцсетей самостоятельно решают вопрос о том, как пожаловаться на мошенника в контакте.

Действия обычно заключаются в двух направлениях:

• обращение к администрации социальной сети с просьбой заблокировать группу, занимающуюся мошенническими действиями;
• создание специальных сообществ или форумов, где пострадавшие от мошенников предостерегают других пользователей, советуют, что делать в той или иной ситуации или кооперируются для подачи коллективного обращения в полицию.

Таким образом, бороться с мошенничеством Вконтакте можно и нужно, но лучше всего предупреждать такие случаи и быть внимательным.

Схемы мошенничества при покупке квартиры: ТОП-10 разводов на деньги

Квартирные мошенники не дремлют, и случаев мошенничества с недвижимостью с каждым годом становится все больше. Преступники и просто недобросовестные граждане придумывают разные схемы, позволяющие продавать «нечистые» квартиры и зарабатывать на этом деньги. Покупатели же в конечном счете лишаются и недвижимости, и нескольких миллионов. Рассмотрим 10 популярных схем мошенничества с квартирами и способы, с помощью которых можно распознать и избежать небезопасные сделки.

В статье расскажем:

10 схем мошенничества с квартирами

Писать подробно про популярный развод на «Авито» или «Юле» смысла нет, про него знают практически все. Здесь все очень просто: покупатель интересуется квартирой, продавец рассказывает про нее и говорит, что скоро ее должны купить, но он может придержать ее, если ему перечислят задаток. Доверчивый человек переводит деньги, даже не посмотрев квартиру. Как правило, сумму требуют небольшую – в пределах 1 000-2 000 руб., — поэтому в правоохранительные органы мало кто обращается. Разумеется, квартира не принадлежит «продавцу»: скорее всего, в объявлении он использует чужие фото.

Есть и другие, куда более изощренные способы развода, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Рассмотрим 10 самых сложных и популярных махинаций с квартирами, которые распознать не так-то просто.

Передача задатка

Задаток передается в ходе большинства «чистых» сделок, обычно в пределах 50 000-100 000 руб. Оставшуюся часть стоимости квартиры продавец получает после регистрации перехода права собственности. Но этим могут воспользоваться мошенники с недвижимостью, схема очень проста:

1. Продавец выставляет объявление с квартирой по привлекательной стоимости.
2. Жилье осматривает покупатель, собственник может снизить цену еще. Он представляет полный пакет документов, подтверждающих, что недвижимость принадлежит именно ему.
3. Покупатель соглашается на сделку, оформляется договор купли-продажи с задатком, согласно которому при отмене сделки по вине покупателя вся сумма остается у продавца.
4. Всплывают неприятные обстоятельства с недвижимостью, при которых покупатель отказался бы от сделки: например, обременение, арест, долги, неузаконенная перепланировка.
5. Покупатель отказывается от покупки. Задаток остается у продавца.

Как избежать: достаточно внимательно изучить документы продавца перед подписанием договора. Нужно затребовать у него справку об отсутствии долгов по ЖКХ, документы на перепланировку. Проверить недвижимость на арест или обременения можно онлайн через сервис Росреестра. Но лучше сразу заказать расширенную выписку, она обойдется в 350 руб. при заказе онлайн, 870 руб. – через МФЦ.

Появление наследников

Срок вступления в наследство составляет 6 месяцев с момента смерти наследодателя. Не все наследники успевают подать документы нотариусу. Если их несколько, один из них может оказаться недобросовестным и, зная, что на квартиру могут претендовать другие правопреемники, после получения свидетельства он попытается ее быстрее продать.

Как выглядит такой развод при покупке квартиры:

1. Человек получает квартиру в наследство. Другой наследник не знает о смерти наследодателя, и документы нотариусу не подает.
2. Собственник-наследник выставляет унаследованную квартиру на продажу по низкой цене, аргументируя это тем, что ему срочно нужны деньги.
3. Находится покупатель, с ним заключается договор. Сделка регистрируется в Росреестре.
4. Через некоторое время обнаруживается другой наследник. Он подает заявление о восстановлении сроков принятия наследства, оспаривает сделку через суд. Покупатель пытается доказать, что он – добросовестный приобретатель, не знал и не мог знать о другом наследнике. Тот же доказывает, что не знал об открытии наследственного дела.
5. Срок принятия наследства восстанавливается, сделка купли-продажи наследственной квартиры оспаривается. Продавца обязывают компенсировать долю объявившемуся наследнику. Возможен и второй вариант – выделение доли в праве собственности, и в итоге покупатель лишается единоличной собственности. Все зависит от конкретной ситуации, но в любом случае покупателю появление скрытого наследника не грозит ничем хорошим.

Как избежать: нужно проверить всю цепочку собственников. Для этого нужно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Чем чаще право собственности переоформлялось, тем больше вероятности появления скрытых наследников. Также можно указать в договоре купли-продажи, что ответственность в такой ситуации будет нести продавец. Риски для покупателя ниже, если унаследованная квартира находится в собственности продавца более трех лет.

Неожиданное появление родственников

Чаще всего такие «родственники» появляются, если есть наследственное имущество, но наследник по каким-либо причинам не может принять его: например, сидит в тюрьме. Мошенники с квартирой незаконным способом получают решение суда об установлении родства, потом приходят к нотариусу с ним и подают документы для вступления в наследство.

Когда право собственности на недвижимость оформлено, она продается. Потом настоящий наследник может объявиться и оспорить сделку.

Избежать покупки такой квартиры можно, только отказавшись от сделки, если право собственности продавца зарегистрировано недавно (менее трех лет).

Поддельное завещание

Завещание должно быть удостоверено нотариусом, и он может оказаться недобросовестным:

1. Собственник квартиры умирает, не составив завещания.
2. Мошенник договаривается с нотариусом об оформлении завещания на себя.
3. Завещание составляется и подписывается нотариусом задним числом, выдается свидетельство о праве на наследство.
4. Мошенник оформляет право собственности и продает недвижимость.

Такие случаи мошенничества с продажей квартир крайне редки, но бывают. Оспорить завещание проблематично, так как нотариальное удостоверение означает удостоверенный факт и неоспоримость. Федеральная нотариальная палата лишает возможности недобросовестных нотариусов работать, но определенные риски для покупателей при покупке наследственных квартир все же есть.

Избежать риска покупки недвижимости, полученной продавцом по поддельному завещанию, никак нельзя.

Обналичивание материнского капитала

Часть мошеннических схем с квартирами приходится на продажу недвижимости, купленной с помощью материнского капитала наличными или с ипотекой. По закону владелец сертификата должен выделить доли всем членам семьи, но на практике не все выполняют это требование:

1. Квартира покупается, часть средств вносится за счет маткапитала.
2. Доли не выделяются, владелец сертификата является единственным собственником.
3. Квартира продается. После этого сделку могут оспорить представители органа опеки, супруг продавца или его дети по достижении совершеннолетия. По решению суда им выделяются доли. Таким образом, покупателю приходится делить жилплощадь с родственниками продавца.

Как избежать: нужно запросить у продавца справку об остатке средств по маткапиталу из ПФР. Если на счету вся сумма (453 026 руб. – маткапитал до 2022 года, 466 617 руб. – на первого ребенка, 616 617 руб. – на двух детей с 2022 года), переживать не стоит: значит, маткапитал для покупки жилья не использовался. Если продавец отказывается представлять такую справку, лучше выбрать другую недвижимость.

Продажа квартиры недееспособным

По закону для продажи имущества недееспособного возможна с разрешения органа опеки. На практике же афера с квартирой при продаже может выглядеть так:

1. Мошенник заключает договор купли-продажи с недееспособным человеком, одиноким пенсионером, алкоголиком, наркоманом. Платит ему минимальную сумму за недвижимость.
2. Купленная квартира сразу продается уже по нормальной, но не завышенной стоимости. Покупатель не знает, что первоначальный собственник был недееспособным или не мог осознавать последствий своих действий при подписании договора с мошенником.
3. Объявляется родственник первоначального продавца и оспаривает куплю-продажу на основании ст. 171, 176, 177 ГК РФ. Покупателю придется доказывать, что он – добросовестный приобретатель. На практике это весьма проблематично.

Как избежать: проверить историю перехода прав собственности. Если квартира продавалась слишком часто и промежутки составляют менее 1-2 лет, стоит отказаться от сделки.

Поддельная доверенность или паспорт

Согласно ст. 185.1 ГК РФ, доверенность на совершение сделок с недвижимостью подлежит удостоверению нотариусом. Будучи с ним в сговоре, мошенник может оформить доверенность и продать квартиру недееспособного собственника или владельца, находящегося за границей.

Как избежать: договориться о личном присутствии собственника при заключении договора купли-продажи, или отказаться от сделки.

Что касается поддельного паспорта, то такую схему чаще всего используют квартиросъемщики. При заключении договора найма они просят у собственника копии паспорта. Готовится новый паспорт с данными владельца недвижимости, но вклеивается фотография мошенника. По такому документу заказывается выписка из ЕГРН, квартира продается.

Избежать такой сделки проблематично. Стоит обратить внимание на сам паспорт продавца. Если есть подозрение, что он поддельный, договор заключать не стоит.

Намеренное занижение стоимости в договоре

Чаще всего продавцы договариваются об указании заниженной стоимости в договоре, чтобы уменьшить сумму НДФЛ, который платится при продаже жилья. Но это может оказаться и мошеннической сделкой с недвижимостью. Например:

1. Жилплощадь продается за 5 000 000 руб., но в договоре указывается 2 000 000 руб.
2. Покупатель вносит задаток – 100 000 руб. Оставшиеся 4 900 000 руб. помещает в банковскую ячейку. Продавец получает деньги после регистрации права собственности.
3. Бывший собственник оспаривает сделку, говоря, что она для него убыточная, и он готов вернуть покупателю 2 000 000 руб.

Если продавец не давал расписку о получении 5 000 000 руб., покупателю будет тяжело получить обратно всю сумму. Ему отдадут только 2 000 000 руб. – стоимость, указанную в договоре.

Чтобы избежать такой ситуации, достаточно указывать в договоре реальную стоимость.

Продажа квартиры ребенка

Среди квартирных мошенничеств сделки с нарушением прав несовершеннолетних наиболее распространены. Если ребенку принадлежит вся квартира или доля в праве собственности, для продажи нужно разрешение органа опеки. Некоторые родители предпочитают не заморачиваться оформлением всех документов, и продают жилье без разрешения.

Для покупателя это чревато оспариванием сделки органом опеки, прокуратурой или ребенком, достигшим 18 лет.

Как избежать: заказать выписку из ЕГРН, где будут указаны все собственники. Если среди них есть несовершеннолетние, нужно спросить у их родителей разрешение опеки. При отсутствии такового – не заключат договор.

Продажа квартиры с долгами и обременением

Продавец может не предупредить покупателя о наличии обременения, ареста или долгов по ЖКУ. И если в первых двух случаях Росреестр попросту не зарегистрирует сделку, и человек потеряет задаток, то во втором не все так просто. По закону при продаже квартиры долги по коммунальным услугам остаются на предыдущем владельце. Но компания, предоставляющая услуги, может через несколько месяцев обрезать электричество или перекрыть водоснабжение, что весьма неприятно для нового собственника: придется доказывать, что он ни в чем не виноват.

Как избежать: проверить недвижимость на наличие обременений и запрета на регистрационные действия онлайн на сайте Росреестра. Подтвердить отсутствие долгов по ЖКУ продавец может справками из ТСЖ или УК.

Как распознать мошенников при продаже квартиры?

На мошенников с квартирами могут указывать лишь косвенные факторы:

1. Заниженная стоимость.
2. Продажа по доверенности.
3. Попытки убедить указать в договоре заниженную стоимость.
4. Отказ от расчетов через банковскую ячейку или иным безопасным способом.
5. Отказ от предоставления дополнительных справок.

Как избежать мошенничества при покупке квартиры?

Чтобы не нарваться на одну из схем обмана при продаже квартиры, нужно проявить достаточную бдительность:

1. Проверить все документы собственника, самостоятельно заказать выписку из ЕГРН.
2. Проверить, не числится ли продавец в Банке данных исполнительных производств. Если он там есть, возможно, что квартира находится под арестом.
3. Попросить представить выписку из домовой книги, чтобы удостовериться в отсутствии зарегистрированных людей на жилплощади.
4. Запросить справку об отсутствии долгов по ЖКУ.

Совет юриста: чтобы не нарваться на мошенников, желательно найти грамотного риэлтора. Он поможет подобрать оптимальное жилье и сам проверит сделку на юридическую чистоту, если эта услуга указана в договоре. Стоимость услуг риэлторов составляет в среднем 50 000-100 000 руб., закладывается обычно в цену жилья.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Ответы юриста на частые вопросы

Собираемся покупать дом. Выяснили, что он построен на маткапитал, доли не выделены. Продавец предлагает заключить предварительный договор с задатком, и в течение месяца он выделит доли и получит разрешение опеки. Стоит ли соглашаться на такую сделку?

Продавец заранее знал, что обязан выделить доли, но не сделал этого и попытался продать жилье. Это должно насторожить. Преддоговор оформить можно, но указав сроки, в которые собственник должен получить все документы, а также возврат задатка в двойном размере, если он не выполнит свои обязательства.

Можно ли избежать мошенничества при ипотеке? Банк проверяет недвижимость?

Ипотечную квартиру проверяет обычно не банк, а страховая компания. Риски для покупателя здесь значительно ниже, так как он, страховщик и кредитор заинтересованы в том, чтобы жилье осталось с заемщиком, и он выплатил ипотеку.

Существуют ли мошеннические схемы с квартирами со стороны покупателей?

Да, но зачастую они лишены смысла. Например, покупатель может затягивать срок передачи оставшейся после регистрации суммы. Но в таком случае продавец вправе отменить регистрацию и вернуть задаток.

Покупаю квартиру с обременением. Продавец просит большой задаток, чтобы снять залог. Какие есть риски?

Такие сделки распространены на рынке недвижимости, и обычно проходят без проблем. Риск заключается в том, что в случае смерти продавца до регистрации придется судиться с наследниками и доказывать, что договор был заключен и должен быть исполнен.

Попал на аферу с квартирой. Изначально мне риэлтор показал одну квартиру, мне она понравилась. Заключили договор с собственником и выяснилось, что купленное жилье находится по другому адресу, и не в самом лучшем состоянии. Можно ли оспорить договор?

Такая махинация при продаже квартиры встречается нередко. Оспорить договор будет тяжело: нужно было до подписания сверять адреса. Можно попытаться обратиться в суд, но шансы минимальны. Придется доказывать, что изначально показывалась квартира совершенно в другом месте.

Заключение эксперта

1. Квартирные мошенничества встречаются нередко, и в основном связано с наследственной недвижимостью или жильем несовершеннолетних, недееспособных.
2. Избежать мошенничества при покупке или продаже квартиры можно, тщательно изучив документы второй стороны сделки.
3. Нарвавшись на махинацию с квартирой, покупателю придется доказывать в суде, что он добросовестный приобретатель.
4. Квартирные мошенники чаще всего продают жилье алкоголиков, наркоманов или недееспособных людей.

Чтобы избежать мошенничества с недвижимостью, стоит обратиться к юристу. Он проверит сделку на юридическую чистоту, скрытых наследников, и будет сопровождать ее до регистрации права собственности.

© 2018-2022 Socprav.ru – правовой помощник. Все права защищены

Мы используем файлы cookie, чтобы предоставить пользователям больше возможностей. Условия использования смотрите здесь.

Сайт не занимается деятельностью по предоставлению юридических услуг. Содержание сайта не является рекомендацией или офертой, вся информация носит ознакомительный характер. При использовании материалов гиперссылка на Socprav.ru обязательна.

ИП Браташов А.С. ИНН: 633038934522. ОГРНИП: 321631300031072

Как обмануть покупателя квартиры: 10 распространенных схем

Как обмануть покупателя квартиры: 10 распространенных схем

Caмыe pacпpocтpaнeнныe cxeмы oбмaнa пoкyпaтeлeй. Paccкaзывaeм, кaк пpeдocтepeчь ceбя oт пoдoбныx пpoблeм: чтo впиcaть в дoгoвop, кoгдa пoдпиcaть aкт пpиeмa-пepeдaчи и кaк пpoвepить пpoдaвцa. Пpoчтитe, зaпoмнитe и пoдeлитecь c дpyгими.

Квapтиpa c изъянoм

Никoгдa нe cтecняйтecь тщaтeльнo ocмaтpивaть квapтиpy пepeд пoкyпкoй: пpoдaвeц мoжeт yмoлчaть o cкpытыx дeфeктax, a oни в peзyльтaтe влeтят вaм в кoпeeчкy.

Caмoe oпacнoe в тaкoй cитyaции – пoдпиcaнный aкт пpиeмa-пepeдaчи c yкaзaниeм, чтo пpeтeнзий к cocтoянию имyщecтвa y вac нeт.

Нepeдкo cтopoны вooбщe нe пoдпиcывaют aкт, a тaкyю фopмyлиpoвкy вcтaвляют в тeкcт caмoгo дoгoвopa, yкaзывaя, чтo дoгoвop кyпли-пpoдaжи caм выcтyпaeт дoкyмeнтoм, пoдтвepждaющим пepeдaчy имyщecтвa, и дpyгиx бyмaг нe тpeбyeтcя. B этoм cлyчae вaм бyдeт нeпpocтo дoкaзaть в cyдe, чтo вы нe знaли o дeфeктax, и пoтpeбoвaть c пpoдaвцa кoмпeнcaцию пoнeceнныx нa peмoнт pacxoдoв.

Квapтиpa c мeбeлью

Нe тaк yж peдкo пoпaдaютcя вapиaнты, кoгдa в cтoимocть включaют oбcтaнoвкy квapтиpы – кyxню, вcтpoeнныe шкaфы, мягкyю мeбeль, cплит-cиcтeмy, cтиpaльнyю или пocyдoмoeчнyю мaшинкy, xoлoдильник. Ecли пoкyпaтeль coбиpaeтcя пepeeзжaть в нoвyю квapтиpy cpaзy пocлe пoкyпки, этo oчeнь yдoбнo – oднaкo вмecтe c этим oн пoдвepгaeт ceбя pиcкy. Нeчecтный пpoдaвeц впoлнe cпocoбeн включить эти пpeдмeты в cтoимocть, нo «зaбыть» впиcaть иx в дoгoвop и aкт пpиeмa-пepeдaчи. Нe пoддaвaйтecь нa yгoвopы в дyxe «нy мы жe вceгдa дoгoвopимcя, зaчeм этa лишняя пиcaнинa» — этo мoжeт пpивecти к нeпpиятным пocлeдcтвиям.

To, чтo имyщecтвo cтoялo нa мecтe пepeд пoдпиcaниeм cдeлки, нe oзнaчaeт, чтo oнo ocтaнeтcя нa мecтe пocлe тoгo, кaк вы пocтaвитe пoдпиcи. Bы впoлнe мoжeтe пpийти в пycтyю квapтиpy – и xopoшo, ecли oбoи и выключaтeли ocтaнyтcя нa мecтe. Ecли в дoгoвope никaк нe oбoзнaчeнo, чтo oбcтaнoвкa и бытoвaя тexникa былa включeнa в cтoимocть квapтиpы, a знaчит oплaчeнa вaми, пpидeтcя cмиpитьcя c пepeплaтoй – y вac нeт ocнoвaний пoтpeбoвaть oт пpoдaвцa, чтoбы oн вepнyл вce нa мecтo.

Чтoбы избeжaть пoдoбныx нeпpиятнocтeй, нyжнo включить в дoгoвop кyпли-пpoдaжи и aкт пpиeмa-пepeдaчи пyнкт, гдe oпиcaны вeщи, ocтaющиecя в квapтиpe и вoшeдшиe в цeнy дoгoвopa — c yкaзaниeм мapки, цвeтa и пpoчиx oпoзнaвaтeльныx пpизнaкoв.

Уклoнeниe oт нaлoгoв и pacтopжeниe cдeлки

Пpoдaвeц ocвoбoждaeтcя oт нaлoгa нa пpибыль тoлькo в cлyчae, ecли влaдeeт квapтиpoй бoльшe 5 лeт или ecли жильe cтoит мeньшe миллиoнa. Чтoбы нe плaтить гocyдapcтвy, yшлыe coбcтвeнники пpocят пoкyпaтeлeй впиcaть в дoгoвop cyммy мeньшe peaльнoй, a нa ocтaвшeecя oбычнo oбeщaют дaть pacпиcкy. Ecли нe xoтитe в бyдyщeм пoтepять cвoи дeньги, ocтepeгaйтecь yчacтвoвaть в пoдoбныx aфepax.

Ecли в бyдyщeм coбcтвeнник нaйдeт ocнoвaния для pacтopжeния дoгoвopa, cyд бyдeт иcxoдить из пpoпиcaнныx в нeм ycлoвий, a pacпиcкy в кaчecтвe пoдтвepждeния yплaчeнныx дeнeг мoжeт нe пpинять. Пoлyчaeтcя, чтo ecли cyд yдoвлeтвopит иcк мoшeнникoв, пoкyпaтeлю вepнeтcя poвнo yкaзaннaя в дoгoвope cyммa. 3aплaтив 4 млн, вы пoлyчитe чyть мeньшe oднoгo.

Чтoбы избeжaть тaкиx pиcкoв, нacтaивaйтe, чтoбы в дoгoвope былa yкaзaнa пoлнaя cтoимocть. Инaчe мoжeтe ocтaтьcя и бeз жилья, и бeз дeнeг.

Чyжaя квapтиpa

Дocтaтoчнo тpyдoeмкий, нo зaтo oчeнь пpибыльный для мoшeнникoв вapиaнт. Cyть тaкaя: cнaчaлa мoшeнник apeндyeт квapтиpy, пoтoм дeлaeт пoдлoжныe дoкyмeнты — пacпopт и пpaвoycтaнaвливaющиe — и выcтaвляeт oбъeкт «нa пpoдaжy».

Paзyмeeтcя, зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи пo ним нe выйдeт (кoнтpoль в peгиcтpиpyющeм opгaнe нe пpoпycтит явнyю фaльшивкy), a вoт пoдпиcaть пpeдвapитeльный дoгoвop впoлнe мoжнo. Пocлe тoгo, кaк вы пepeдaдитe чacть cyммы в cчeт бyдyщeй пoлнoй oплaты, липoвый пpoдaвeц иcчeзнeт, пpиxвaтив дeньги. 3aкoн никaк нe peглaмeнтиpyeт paзмep aвaнcoвoгo плaтeжa, пoэтoмy cтopoны дoгoвapивaютcя caми. Чaщe вceгo этo нeбoльшaя cyммa в 5-10% oт oбщeй cтoимocти, нo инoгдa бывaeт и 30, и 50, и 70 пpoцeнтoв — в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв.

Чтoбы избeжaть тaкиx нeпpиятнocтeй, лyчшe иcкaть oбъeкты нe caмocтoятeльнo, a чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe тщaтeльнo пpoвepит пpoдaвцa и eгo дoкyмeнты. Ecли вce-тaки нaцeлилиcь нa caмocтoятeльный пoиcк, oтнecитecь к дoкyмeнтaм внимaтeльнeй – мoжeтe пpeдлoжить пpoдaвцy вмecтe oбpaтитьcя в MФЦ зa выпиcкoй из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти. Ecли oн oткaжeтcя «cвeтить» cвoй пacпopт, нacтopoжитecь. Ecли ecть xoть кaкиe-тo coмнeния, лyчшe oткaзaтьcя oт тaкoй cдeлки и пoиcкaть дpyгoй вapиaнт.

Aвaнc или зaдaтoк

Eщe oдин cпocoб, cвязaнный c зaключeниeм пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa — oфopмлeниe пo дoгoвopy нe aвaнcoм, a зaдaткoм. B cooтвeтcтвии c cтaтьeй 380 ГК PФ зaдaткoм пpизнaeтcя дeнeжнaя cyммa, кoтopyю пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy в cчeт cтoимocти квapтиpы кaк дoкaзaтeльcтвo cвoиx нaмepeний зaключить дoгoвop кyпли-пpoдaжи. И ecли в кoнeчнoм итoгe cдeлкa нe cocтoитcя пo винe пpoдaвцa, oн дoлжeн бyдeт вepнyть пoкyпaтeлю пoлyчeнный зaдaтoк в двoйнoм paзмepe. A ecли винoвaтым oкaжeтcя пoкyпaтeль, зaдaтoк ocтaнeтcя y пpoдaвцa.

Нeкoтopыe пpoдaвцы пoльзyютcя нeзнaниeм пoкyпaтeлeй и cпeциaльнo oфopмляют пpeдвapитeльный дoгoвop c зaвeдoмo нeвыпoлнимыми ycлoвиями. И вмecтo aвaнca, кoтopый пpи нecocтoявшeмcя дoгoвope пpocтo вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, бepyт зaдaтoк.

Ocoбeннo oпaceн тaкoй вapиaнт, ecли вы плaниpyeтe пpиoбpecти квapтиpy в ипoтeкy, и бaнк eщe нe oдoбpил вaш выбop. Чтoбы yбepeчьcя, oбязaтeльнo oбpaщaйтe внимaниe нa фopмyлиpoвки. Пoдпиcывaйтe дoгoвop тoлькo c aвaнcoвым плaтeжoм и в cлyчae c ипoтeкoй дoпoлнитeльнo oгoвapивaйтe, чтo ecли бaнк нe дacт oдoбpeния нa пoкyпкy имeннo этoй квapтиpы, пoкyпaтeль cчитaeтcя нeвинoвным в нecocтoявшeйcя cдeлкe, пoлyчaeт oбpaтнo вce пepeдaнныe в aвaнcoвый плaтeж дeньги и нe нeceт никaкoй oтвeтcтвeннocти пepeд пpoдaвцoм.

Pacчeт нaличными

Ceйчac yжe дocтaтoчнo peдкий cлyчaй, нo инoгдa вce-тaки cлyчaeтcя. Ecли вы пepeдaли пpoдaвцy aвaнcoвый плaтeж, a пocлe cдeлкa нe cocтoялacь, пpocитe, чтoбы aвaнc пpoдaвeц вepнyл вaм чepeз бaнк.

Ecть yмeльцы, кoтopыe пoлyчaют oт пoкyпaтeлeй нacтoящиe дeньги, a вoзвpaщaют фaльшивыe. Caми вы мoжeтe нe oпpeдeлить пoддeлкy, нe cпacaют дaжe мaлeнькиe пopтaтивныe мaшинки для пpoвepки. Чтoбы избeжaть этoй бeды, лyчшe вceгo пoлyчить дeньги бeзнaличным pacчeтoм. B кpaйнeм cлyчae пoтpeбyйтe вcтpeчи в бaнкe, чтoбы пoлyчeннyю нaличкy cpaзy пoлoжить нa cвoй cчeт в пpиcyтcтвии пpoдaвцa. Бaнкoвcкoe oбopyдoвaниe выявит фaльшивкy, и вы нe ocтaнeтecь c нocoм.

Квapтиpa c нeyчтeнными нacлeдникaми

Bы нaшли квapтиpy, кyпили, чecтнo pacплaтилиcь c пpoдaвцoм, a чepeз кaкoe-тo вpeмя oбъявилcя нoвый нacлeдник. Дeлo в тoм, чтo вaш пpoдaвeц вcтyпил в нacлeдcтвo, a eгo бpaт, cecтpa или ктo-тo eщe из poдcтвeнникoв «нe знaли» o тoм, чтo тoжe имeют тaкyю вoзмoжнocть. Teпepь oни тpeбyют cвoю дoлю в квapтиpe и идyт в cyд зa pacтopжeниeм дoгoвopa.

B этoм cлyчae cyд впoлнe мoжeт pacтopгнyть дoгoвop и oбязaть пpoдaвцa вepнyть вaм вce пoлyчeннoe пo cдeлкe. И пpoдaвeц дaжe нe пpoтив, дa вoт бeдa – дeнeг бoльшe нeт, вepнyть иx нeвoзмoжнo, нo oн гoтoв выплaчивaть вaм из зapплaты дo тex пop, пoкa нe пoгacит вecь дoлг.

Ecли бyдeтe пoкyпaть квapтиpy чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти, кoтopoe cтpaxyeт pиcки, тaкoй нaпacти мoжнo избeжaть. Ecли xoтитe пoдoбpaть вapиaнт caмocтoятeльнo, ищитe квapтиpy, пpaвo coбcтвeннocти нa кoтopyю вoзниклo пo дpyгим ocнoвaниям, или нaдeйтecь, чтo вaм пoпaдyтcя чecтныe пpoдaвцы, a нe мoшeнники.

Квapтиpa c нeдeecпocoбным пpoдaвцoм

Bapиaнт oбмaнa, cxoжий c пpeдыдyщим. Toлькo в этoм cлyчae oбъявляютcя poдcтвeнники, кoтopыe пpинocят пoдтвepждeниe нeдeecпocoбнocти пpoдaвцa – cпpaвкy, чтo oн cocтoит нa yчeтe в нapкoлoгичecкoм диcпaнcepe или cтpaдaeт пcиxичecкими зaбoлeвaниями. B peзyльтaтe cдeлкa pacтopгaeтcя, a дeньги дoлжны бы вepнyтьcя к пoкyпaтeлю, нo иx нeт — ecть тoлькo гoтoвнocть выплaчивaть пoлyчeннyю cyммy дo пoбeднoгo кoнцa нeизвecтнo cкoлькo лeт.

Дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм и кaпитaльнoмy peмoнтy

Этoт вapиaнт paccчитaн нa нeвнимaтeльныx или дoвepчивыx пoкyпaтeлeй. Пpoдaвeц нaкaпливaeт дoлги пo кoммyнaльным ycлyгaм и кaпитaльнoмy peмoнтy и пpoдaeт квapтиpy вмecтe c ними. B peзyльтaтe пoкyпaтeль oкaзывaeтcя пepeд выбopoм – тo ли oплaтить чyжиe дoлги, тo ли cyдитьcя c пpoдaвцoм. Пpи этoм пpoдaвeц мoжeт yexaть, и тoгдa пepcпeктивa cyдeбнoгo paзбиpaтeльcтвa бyдeт coвceм тyмaннoй – чтoбы cyд вынec peшeниe, нyжнo yвeдoмить oтвeтчикa o cyдeбнoм зaceдaнии, a кaк eгo yвeдoмить, ecли aдpec нeизвecтeн, нeпoнятнo. B тo вpeмя кaк п. 3 cт. 158 Жилищнoгo кoдeкca вoзлaгaeт нa нoвoгo coбcтвeнникa oплaтy вcex pacxoдoв нa кaпитaльный peмoнт oбщeгo имyщecтвa в мнoгoквapтиpнoм дoмe, в тoм чиcлe тex, чтo нe были yплaчeны пpeдыдyщим coбcтвeнникoм .

Нeyзaкoнeннaя пepeплaниpoвкa

B этoм вapиaнтe пpoдaвeц пpocтo избaвляeтcя oт нeдвижимocти, в кoтopoй бeз cooтвeтcтвyющиx paзpeшeний cдeлaл пepeплaниpoвкy, a вы пoлyчaeтe гoлoвнyю бoль. Пoтoмy чтo вaм пpидeтcя либo вoзвpaщaть жильe в пepвoнaчaльнoe cocтoяниe, либo тpaтить дeньги, вpeмя и нepвы нa yзaкoнивaниe cдeлaнныx измeнeний.

Bapиaнт вoзмoжeн, ecли пpoдaвeц пoлyчил тexничecкyю дoкyмeнтaцию и зapeгиcтpиpoвaл cвoe пpaвo, a пocлe зaтeял пepecтpoйкy квapтиpы. Пpи пoдпиcaнии дoгoвopa кyпли-пpoдaжи и peгиcтpaции пepexoдa пpaвa Pocpeecтp нe бyдeт тpeбoвaть зaнoвo пpeдcтaвить тexничecкyю дoкyмeнтaцию, и cдeлкa cocтoитcя бeз пpoблeм. Oни нaчнyтcя пoзжe, кoгдa пepeплaниpoвкa выплывeт.

Избeжaть мoжнo, ecли бyдeтe пpиoбpeтaть квapтиpy и oфopмлять дoкyмeнты c пoмoщью cпeциaлиcтoв, или, кaк минимyм, пoтpeбyeтe, чтoбы пpoдaвeц зaкaзaл нoвyю тexничecкyю дoкyмeнтaцию. Xoтя втopoй вapиaнт мeнee нaдeжeн – пpoдaвeц мoжeт дoгoвopитьcя c иcпoлнитeлeм, и тoт нe oтoбpaзит пepeплaниpoвкy в тexничecкoм пacпopтe.

Как не стать жертвой мошенников, покупая квартиру?

– Как купить квартиру и не попасть на мошенников?

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Во-первых, стоит обращать внимание на людей, которые продают Вам квартиру. Если это пожилые люди, лица с психическими отклонениями или люди, ведущие асоциальный образ жизни, не стоит заключать с ними сделку, поскольку у них могут оказаться родственники, которые имеют право на собственность и будут не рады продаже имущества. В таком случае они могут заявить, что продавец, подписывая договор, находился в невменяемом состоянии, и потребуют его расторжения.

Также стоит проявить больше бдительности, если продажей квартиры занимается не лично ее владелец, а доверенное лицо. Может оказаться, что доверенность давно недействительна, и сделка не будет иметь юридической силы. Обязательно следует расспросить доверенное лицо о том, в каких отношениях он состоит с владельцем. Также не будет лишним проконсультироваться с нотариусом, который оформлял данную доверенность.

Я бы рекомендовал изучить документы, подтверждающие право владения недвижимостью. Следует выяснить, является ли продавец непосредственным хозяином квартиры, не принадлежит ли она вдруг государству или частной компании, потому что без их согласия сделка не может считаться состоявшейся. Если имущество принадлежит владельцу не на основании договора купли-продажи, а на основании судебного решения, то необходимо обратиться в суд с просьбой на просмотр оригинала документа. Такие документы часто подделываются, и в случае, если вы подпишете договор с мошенником, после перевода денег он имеет право требовать свое имущество назад, так как по закону сделка будет считаться недействительной.

Очень важно проверить, кто имеет право на жилплощадь. Супруги, несовершеннолетние, родственники, лица, считающиеся пропавшими без вести или сидящие в тюрьме – все они спустя какое-то время могут подать заявление, чтобы признать сделку незаконной. Следует обратиться в паспортный стол или заказать выписку из ЕГРП, чтобы четко определить, кто прописан в данной квартире и имеет на нее права. Если там будет указан кто-то кроме владельца, необходимо либо требовать выписать их, либо связаться с ними и получить письменное согласие на продажу имущества.

Ситуации бывают разные, и на сто процентов уберечься от мошенников вряд ли можно, но, следуя этим простым правилам, Вы обезопасите себя от самых распространенных типов мошенничества.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

Сегодня, когда спрос на вторичном рынке жилья заметно сократился и относительно низкие цены уже не так настораживают покупателей, нарваться на аферистов особенно легко. Вот несколько моментов, которые должны Вас насторожить.

1. Подозрительно низкая комиссия или ее отсутствие. Иногда риелтор соглашается Вам помочь за символическую плату. Однако, найдя подходящую квартиру, он убеждает собственника поднять цену и получает часть от этой разницы в качестве вознаграждения. Лишь после этого мошенник соглашается показать квартиру клиенту. В таком случае, заключая сделку, Вы заплатите риелтору гораздо больше обычного, сами того не подозревая. Для того чтобы этого избежать, покупателю и владельцу квартиры лучше лично встретиться на этапе переговоров и обсудить все финансовые вопросы.
2. Сделка совершается по доверенности от хозяина квартиры. Один из самых широко распространенных способов обмана – продажа квартиры через подставных лиц. Нередко настоящие хозяева даже не в курсе того, что их квартира продается. Мошенники обманным путем получают паспорт, находят похожего человека, едут с ним к нотариусу и оформляют на себя генеральную доверенность с правом продажи квартиры. Поэтому к сделкам по доверенностям следует относиться особенно внимательно и тщательно проверять все документы.
3. Недееспособные продавцы. Истории о покупках недвижимости у алкоголиков, наркоманов и психически больных людей за копейки стали притчей во языцех. Однако такие сделки могут быть легко оспорены в суде. Подобная неосмотрительность может дорого обойтись покупателю. Поэтому нелишне запросить у продавца справку из психоневрологического диспансера. Если ему нечего скрывать, получить ее несложно.
4. Излишняя дружелюбность риелтора. Как правило, риелторы – это прекрасные психологи. Они отлично знают, как расположить к себе человека и как поддержать беседу. Но если риелтор внезапно стал Вашим лучшим другом и разговоры постепенно перешли на личные темы, то это повод насторожиться. Возможно, следует установить дистанцию, чтобы сохранить трезвость ума.
5. «Ошибка» в адресе. Бывают случаи, когда риелторы намеренно показывают покупателю не ту квартиру, которая выставлена на продажу, а точно такую же в соседнем доме, но с хорошим ремонтом. В спальных районах все дома, как правило, однотипные, поэтому их легко перепутать. И это на руку мошенникам. Когда покупатель решается на сделку, с ним заключается договор, где прописывается настоящий адрес квартиры. Обман в таких случаях раскрывается слишком поздно. Поэтому прежде чем ехать на осмотр, имеет смысл самостоятельно изучить место, где расположен дом. Недобросовестные продавцы проявляют чудеса изобретательности и постоянно придумывают все новые и новые схемы обмана. В таких условиях даже предусмотрительный и юридически подкованный человек не всегда может сразу понять, что имеет дело с аферистами. Совет тут можно дать только один: всегда сохраняйте бдительность, будьте внимательны ко всему, особенно к мелочам.

Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

Нужно уточнить, что мошенником может оказаться застройщик или продавец. Застройщики не являются мошенниками в прямом понимании, но по тем или иным причинам порой не учитывают интересы своих инвесторов. Строят небоскребы ИЖС, продают их, а затем сносят. Через жилищно-строительные кооперативы собирают деньги, а объекты в итоге остаются недостроенными. Сейчас ситуация немного улучшается, поскольку создается компенсационный фонд для подобных ситуаций.

Второй вариант мошенничества – на уровне продавцов. Например, можно наткнуться на квартиру, которая впоследствии может быть отнята третьими лицами. Нужно проверять, нет ли других заинтересованных лиц (помимо продавца), которые могут иметь притязания на данный объект недвижимости, нет ли нарушения прав третьих лиц.

У нас был случай с купленной московской квартирой, когда квартиру приобретали у человека, купившего ее после незаконной приватизации предыдущим собственником. В итоге все сделки были признаны недействительными, а квартира досталась государству. Это значит, что иногда недостаточно проверить только продавца, нужно смотреть всю историю объекта. Мы знакомы и с ситуациями, когда квартиру продавали в период ее краткосрочной аренды, подделав документы. С осторожностью я бы относился и к объектам, продающимся с большим дисконтом. Распространенная схема в последнее время: продавец после продажи квартиры прикидывается невменяемым и оспаривает сделку. Все сомнительные ситуации, вызывающие подозрения недобросовестности продавца, следует анализировать!

Как же подстраховать себя от подобных обстоятельств? Правильного совета, который гарантирует Вас от сделки с мошенником, не существует. Если у Вас имеются какие-то сомнения, я бы рекомендовал обращаться к квалифицированному юристу (наряду с сотрудничеством с риелтором), разбирающемуся в данных вопросах. Поскольку только юридически подкованный специалист сможет отследить всю историю объекта и продавца/застройщика, а также выявить возможные риски.

Отвечает руководитель группы компаний «ТСН Недвижимость», президент гильдии риелторов Пушкинского района Московской области Татьяна Седых:

Изощренные способы мошенничества в сфере недвижимости множатся и развиваются день ото дня. И чаще всего в направлении вторичного жилья. Одна из последних преступных схем выглядит следующим образом: продавец квартиры получает от покупателя деньги за объект недвижимости, а через три-четыре месяца оспаривает сделку в суде, ссылаясь на психическое заболевание, которое якобы было в стадии обострения на момент совершения сделки. И квартира возвращается продавцу, несмотря на то что новый хозяин скорее всего в ней уже успел сделать ремонт. Доказать факт мошенничества и вернуть потраченные деньги, увы, невозможно. Причем такой исход – действительно «благоприятный». Ведь иногда происходит так, что продавец «уже потратил» деньги или «не получал их вовсе» – ретроградная амнезия тоже вполне аргументированная лазейка для мошенников.

Второй вариант: черные риелторы скупают доли в квартирах и вынуждают соседей выселиться, создавая невыносимые условия для жизни.

Вариантов мошеннических схем масса! Потому в вопросах, касающихся вторичного рынка недвижимости, стоит быть бдительными и выбирать в помощь только проверенных специалистов. В практике риелторов есть алгоритм, которому рекомендуется следовать при планировании операций с недвижимостью.

После того, как Вы окончательно определились с объектом недвижимости, первое, что нужно сделать, – это проверить наличие правоустанавливающих документов на квартиру и убедиться в том, что гражданский паспорт продавца объекта принадлежит ему и не вызывает сомнений в подлинности. Затем стоит сверить фактическую и документальную жилую площадь объекта, проверить юридическую чистоту квартиры. Рядовому покупателю сделать это самостоятельно действительно сложно, не имея юридического образования и доступа к различным базам данных. Потому при операциях с жильем лучше обратиться в сертифицированное агентство недвижимости, обладающее не только разрешительными документами на деятельность, но и хорошей репутацией на рынке. Это один из основных гарантов чистоты сделки.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Первое и главное условие. Вам придется самостоятельно вникать в суть и проверять все представленные Вам документы. При необходимости – получить одну или несколько консультаций специалистов (юристов и риелторов).

Самая простая и надежная схема приобретения жилья – договор купли-продажи, в соответствии с которым одна сторона (собственник, продавец) продает, то есть передает в обмен на определенную договором сумму денег другой стороне (покупателю) право собственности на объект недвижимости (квартиру).

В этом конкретном случае Ваша задача – проверить наличие зарегистрированного права собственности продавца на квартиру (открытые сведения, содержащиеся в электронной базе Росреестра); проверить отсутствие ограничений, обременений и судебных дел (залоги, аресты – сведения находятся также в системе Росреестр); насколько возможно глубоко изучить юридический «провенанс» квартиры (желательно с момента ее первой покупки и приватизации). Далее – проверить наличие согласия супруга продавца на совершение сделки (если продавец в браке не состоит, должно быть нотариальное подтверждение данного факта). И последнее – указать реальную собственность приобретения (желательно, чтобы эта сумма была близка по порядку к стоимости объекта, определенной в целях налогообложения, узнать эту сумму также можно получить в базах Росреестра). В случае, если Вы самостоятельно или с помощью специалистов проверите исходные данные и правовой статус, за будущее Вашей сделки можно быть спокойным.

В отношении иных форм приобретения квартиры: дарения, мены, ренты, договора долевого участия, договора о создании ЖСК и иных форм – Вам следует помнить, что данные договорs являются относительно сложными. Каждый из них таит в себе дополнительные риски, которые необходимо учитывать и прорабатывать, чтобы не стать жертвой мошенников финансовых и не пополнить собой ряды обманутых дольщиков – жертв мошенников в строительной сфере.

Отвечает генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова:

Некоторые уверены, что мошенники промышляют только однокомнатными квартирами в панельных домах за МКАД, а дорогие квартиры в пяти минутах от Кремля их не интересуют. Это очень опасная ошибка. Конечно, мошенничества в элитном сегменте на порядок меньше – индустрия профессиональных брокеров, юристов и нотариусов оставляют злоумышленникам мало шансов. Тем не менее все продавцы и покупатели должны знать основные правила, как уберечься от мошенников.

Первый совет продавцам и покупателям – никогда и ни при каких обстоятельствах не пытайтесь провести сделку самостоятельно. Это примерно так же, как самому шить себе сапоги или удалять аппендицит – попробовать можно, но результат вряд ли обрадует. А для афериста клиент, далекий от тонкостей риелторского бизнеса, но жаждущий сэкономить на комиссии, самый лакомый кусок.

При выборе риелтора обращайтесь только в известное агентство недвижимости, которое много лет на рынке. Его сотрудникам точно не нужен скандал и потеря годами зарабатываемой репутации ради одной сомнительной сделки. Лучше всего выбирать сотрудника по рекомендации друзей или знакомых, которые прошли с этим человеком через все этапы сделки и остались довольны сервисом. Спросите у руководителя департамента, сколько лет работает этот сотрудник, сколько за его плечами успешных сделок. Помимо безопасности, хороший риелтор существенно ускорит выход на сделку: благодаря многолетнему опыту он прекрасно знает, сколько стоят квартиры такого же типа и площади, на таком же этаже, в таком же районе, с такими же видами и такими же соседями. Поэтому с первого же просмотра он может сказать собственнику рыночную стоимость его квартиры, по какой цене ее имеет смысл выставлять в рекламных блоках и уместен ли торг.

Не связывайтесь с брокерами-одиночками: Вам никто не даст гарантии, что в свое время их не выгнали из компании за мошенничество или профнепригодность. К тому же в агентстве у Вас еще одна защита от мошенников – юрист, работающий не за комиссионные, а за зарплату. В отличие от брокера, ему все равно, будет закрыта сделка или нет. При малейшем подозрении на попытку мошенничества юристу выгоднее не дать выйти на сделку, чтобы к нему потом не было неприятных вопросов.

Попросите юриста предъявить соответствующие выписки и справки, что никто из собственников и зарегистрированных в квартире людей не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Это одна из известных махинаций: здоровый человек за деньги приобретает справку, что он невменяемый. Потом продает квартиру, получает деньги, а следующим ходом в суд ложится исковое заявление о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки. Если собственник невменяемый, он не может осознавать или нести ответственность за свои действия. Поэтому квартира возвращается собственнику, а деньги покупателю могут и не вернуться: невменяемый продавец их потерял, пропил, подарил приюту бездомных котят – придумать можно все что угодно.

Обязательно получите подтверждение, что на квартире нет обременений: она не находится в залоге у банка и на нее нет прав у третьих лиц, по ней нет судебных споров, не наложен арест.

Никогда не держите паспорт, СНИЛС, свидетельство о собственности и другие документы в доступном месте. Печально, но мошенниками иногда оказываются люди, которым Вы доверяете больше всего, – это могут быть Ваши друзья и даже родственники. Если в квартире нет сейфа, хотя бы запирайте ящик стола на ключ. Свидетельства о собственности можно хранить в арендуемой банковской ячейке – стоит это совсем недорого.

ТОП 20 схем мошенничества при продаже и покупке квартиры

Для большинства людей покупка квартиры — самая важная и дорогая покупка в жизни, и радость от решения такого важного вопроса, как жилье, не должна омрачаться действиями мошенников, которых привлекают многочисленные возможности обмана при сделках с жилой недвижимостью. .

Чтобы не стать жертвой мошенников, перед началом поиска квартиры следует внимательно изучить все юридические аспекты такой сделки, возможные риски и способы их избежать.

Виды обмана со стороны продавца на рынке вторички

Появление неизвестных наследников

Продавец, недавно получивший наследство, хочет быстро продать квартиру, поэтому просит цену на двадцать процентов ниже рыночной. Покупатель, соблазненный ценой, покупает его, регистрирует и платит продавцу деньги. Вскоре появляется неизвестный ранее наследник, который только что узнал о наследстве и заявляет свои права на квартиру.

Суд, как правило, встает на его сторону и признает сделку недействительной. Покупатель, даже если он успел отремонтировать квартиру, остается без недвижимости и без денег. Во-первых, потому что продавец просто скрылся в неизвестном направлении, а во-вторых, он может сказать, что деньги уже потрачены, но готов выплатить их в рассрочку. Вы не можете взимать с него более 30% своей зарплаты, а если это не много, он может выплачивать всю сумму десятилетиями.

Что делать, если вы попали в ловушку мошенников?

Вы должны обратиться в суд, потому что в большинстве случаев схема мошенничества уже воссоздана.

Как обезопасить себя на будущее?

Вы можете минимизировать риск, если:

• Купить квартиру, полученную по наследству 7-10 лет назад, а не 1-3 года назад;
• Предпочитает покупку дома по завещанию;
• Заключить с продавцом договор о возмещении денежных средств в случае наследников, особенно тех, чьи права по закону не могут быть нарушены;
• Сумму в контракте нельзя недооценивать.

Поддельные документы

Мошенники сдают квартиру на короткий срок у хозяина. временно за городом производят фальшивые документы с поддельными бланками, подписями и печатями. В спешке продают квартиру по относительно невысокой цене, заключают договор купли-продажи (ДКП) у фальшивого нотариуса и уезжают в неизвестном направлении.

Настоящий хозяин, вернувшись домой, находит новых хозяев квартиры, которую он выселяет в суде, поскольку нотариальный акт признан недействительным. Попытки найти мошенников и привлечь их к ответственности часто оказываются тщетными. Покупатель теряет и квартиру, и деньги.

Что делать, если мы попадаем в ловушку мошенников? В этом случае фактический собственник обращается с заявлением в суд и необходимо подать встречный иск, так как ситуация может быть неоднозначной. Если сделка отменена, обратиться в суд с заявлением о возврате денег.

Как обезопасить себя на будущее:

1. Спросите владельца паспорта и осмотрите его под разными углами света на предмет изменения цвета, текстуры бумаги, наличия пятен, блеска в некоторых местах, взъерошенности и разных размеров страниц — к этим признакам следует быть бдительными.
2. Обратите внимание на наличие всех необходимых документов и полную информацию о личности, подписи и печати. Обратите внимание, что паспорт следует заполнить специальными чернилами со специальным блеском. На буквах и цифрах не должно быть следов штрихов.
3. Фотография должна быть тисненой, подходящей по фигуре и ламинированной.
4. Код подразделения и цифры на круглой печати должны совпадать.
5. Проверить срок действия паспорта продавца можно, обратившись в УФМС за информацией о нем.

Нюансы для приватизированной недвижимости

Бывает, что собственник реприватизированной квартиры решает продать ее, скрывая тот факт, что зарегистрированные арендаторы, ранее не соглашавшиеся на приватизацию в пользу собственника, могут иметь другую квартиру. Арендодатель должен помнить, что оставляет за собой право оставаться в квартире даже в случае многократной перепродажи.Покупатель рискует закрыть жилую недвижимость, в которой проживают другие люди. Мошенники рассчитывают, что новый владелец захочет решить проблему, но для этого ему придется заплатить большие деньги. Такая сделка может быть оспорена только в том случае, если дилер зарегистрирован в наркологической клинике.

Что делать, если вас обманули?

Подайте иск в суд, поскольку чаще всего разыгрывается схема мошенничества (информацию о том, какова схема мошенничества с недвижимостью, читайте здесь).

Как не стать жертвой мошенничества?

Попросите продавца предоставить расширенное заявление о кондоминиуме, и в случае сомнений, особенно когда владельцы часто меняются, откажитесь от покупки.

Присвоение задатка

Продавец показывает покупателю квартиру и документы, которые его устраивают, условия продажи тоже довольно заманчивые, и он решает купить. Однако продавец настаивает на внесении залога, и покупатель соглашается. Составляется договор купли-продажи.

После его подписания договор внезапно оказывается неудобным для нового собственника, и договор расторгается по его инициативе, но первоначальный взнос не возвращается, так как в договоре есть пункт о невозврате его в случае расторжения ДП по желанию покупателя.

Обратитесь в суд с просьбой о расторжении контракта, поскольку вы не были полностью проинформированы об имуществе и были введены в заблуждение, а также о возмещении.

Как обезопасить себя на будущее? Избегайте заключения сделок с недвижимостью, которые предусматривают залог, или старайтесь минимизировать его стоимость.

Реализация жилья нескольким людям

Уезжая на постоянное место жительства в другую страну или населенный пункт, владелец квартиры может оформить несколько дубликатов документов на квартиру, быстро оформить договор с несколькими покупателями в разных нотариальных конторах и получить деньги от многократных продаж.

Продавец не только заключает договор с одним из покупателей, но и регистрирует право собственности в Едином государственном реестре недвижимого имущества (ЕГРН), остальные заключают договор у нотариуса и забирают у них часть денег. Оставшаяся сумма должна быть оплачена после того, как покупатель сам завершит регистрацию. Однако выясняется, что право собственности на недвижимость принадлежит другому лицу, а продавец исчез, а уплаченные деньги вряд ли вернут.

Оплата квартиры через банк. С банком (банк, продавец, покупатель) можно заключить трехсторонний договор, согласно которому банк переведет деньги продавцу, если он проверит квартиру и принесет в банк нотариально заверенную копию свидетельства о регистрации. Деньги можно сдать на хранение или положить в сейф.

Виды обмана со стороны продавца при продаже квартиры в новостройке

Отсутствие разрешения на строительство

Застройщик, не имеющий разрешения на строительство, активно рекламирует и продает квартиры как в строящемся доме, так и в готовом доме, надеясь получить разрешение на строительство позже. Однако есть риск, что разрешение не будет выдано, и дом будет снесен по решению суда, а жильцы будут выселены. Компания объявит о банкротстве, люди потеряют деньги и дома, а шансы найти виновных будут невелики.

Попросите застройщика предъявить разрешение на строительство, документы на землепользование, всю проектную документацию дома с государственной экспертизой, а также договор банковской гарантии или страхование ответственности компании.

«Липовый» посредник

Застройщик может заключить договор купли-продажи квартиры с субподрядчиком. кто должен соглашатьсяпроцент от сделки с покупателем, а остальные деньги девелоперу. Брокер продает квартиры, получает деньги, но не передает их застройщику. Затем застройщик расторгает договор с брокером и сам продает квартиру, поэтому одна и та же недвижимость продается дважды.

Как защититься от мошенников? Отказывайтесь подписывать документ о праве собственности с третьими лицами. Покупка дебиторской задолженности за недостроенные квартиры путем заключения договора на участие в строительстве (CDP).

Затягивание сроков сдачи объекта

Если в соглашении о акционерном капитале (APA) не указана точная дата передачи квартиры покупателю, а указана только приблизительная, существует высокий риск того, что застройщик задержит строительство на неопределенный срок. Покупатели могут ждать годами, пока не решатся на сомнительную перспективу его завершения. В такой ситуации девелопер де-факто получает деньги акционеров.

Удорожание в процессе возведения дома

Как мы можем защитить себя в будущем? Проверьте комплектность объекта и репутацию застройщика, который сдавал дома вовремя в прошлом.

Если вы покупаете квартиру через жилищно-строительный кооператив (ЖСК), велика вероятность того, что стоимость строительства дома существенно вырастет. Этим покупателям придется вложить дополнительные деньги на все новые нужды кооператива. В результате цены на жилье могут стать заоблачными.

Навязывание дольщикам дополнительных услуг

Следует помнить, что в договоре оговариваются условия оплаты в случае покупки квартиры и условия отказа от договора.

По окончании DDE девелопер призывает акционера прописать дополнительные услуги, такие как регистрация DDE и домовладения, страхование и т. Д. Эффект от таких услуг — увеличение стоимости квартиры до 1,5 раз.

В этом случае велик риск, что документы могут оказаться некорректными или некорректными, и тогда вам придется потратить много времени на их исправление. Но хуже всего то, что есть риск получения фальшивых документов, что приведет не только к потере денег, но и к потере квартиры.

Как может обмануть покупатель?

Подпись документов без передачи денег

Как обезопасить себя на будущее? Изучить отзывы разработчиков; если он вызывает доверие и цены на услуги, которые он предлагает, соответствуют средним ценам, и вы ими довольны, вы можете согласиться, иначе — отказаться.

В этой системе лицо, покупающее квартиру, сдает продавцу квитанцию ​​и акт приема квартиры, а также фиксирует факт передачи денег без их передачи. После этого невозможно доказать, что деньги были получены, поскольку у продавца есть подтверждение полной оплаты. И продавец остался без денег и квартиры.

Реализация доли

Подпись на квитанции должна быть сделана только после получения и подсчета денег, желательно в присутствии двух свидетелей, которые также должны подписать этот документ, содержащий паспортные данные всех подписавших.

Покупатель приобретает у одного из собственников. В свете современного закона он имеет полное право использовать недвижимость. Попытки предотвратить это арендаторам заканчиваться неудачей, потому что мошенники пишут жалобу в полицию, чтобы предотвратить их использование квартиры, и, наконец, в присутствии свидетелей сбалансировать дверь и начать брать дом.

Они работают нагло и бесцеремонно, потому что их цель состоит в том, чтобы сделать из жизни главных владельцев квартиры, морально ломаться и заставить вас за невообразимые деньги, чтобы выкупить или продавать свое участие.

«Развод» при расчетах наличными

Владельцы жилья с акциями не должны допускать продажи своих акций одним из владельцев, потому что их право на покупку является приоритетом, в противном случае они подвержены серьезным финансовым потерям.

В случае, если покупатель убеждает продавцу получать деньги наличными, существует очень высокий риск получения и даже влюбляются в воровство или ограбление. Передав деньги таким образом, стоит брать их в банк и тщательно преобразовать.

Услуга от риелтора по поиску покупателя

Какие меры безопасности вы должны взять в будущем? Предпочитаю наличные вместо безналичного платежа (например, безотзывной Accredit), и если вы дадите деньги наличными, вы должны использовать вклад

Подготовка трехстороннего соглашения с банком для передачи денег.

Человек, который решил продать дом, обычно хочет сделать транзакцию быстро, потому что он часто срочно нуждается в деньгах. Продавцы ищут нечестные посредники, обещающие для небольшой комиссии, чтобы быстро найти хороший покупатель, способный купить квартиру после сделки для продавца. И брокер не несет ответственности за транзакцию.

Партнер, который играет роль покупателя, казалось бы, соглашался купить, а затем внезапно отказывается реализовать. Сделка не проходит, брокер получает комиссию, и продавец несет определенные материальные убытки.

Передача средств лицу, не наделенному полномочиями

Часто супруги, родственники и посредники пытаются получить деньги от покупателя. Следует помнить, что вознаграждение должно быть только продавцом или его уставным представителем. Лица, чьи права не были подтверждены этим документом, не имеют права на получение оплаты.

Что делать, если бы вы были пойманы мошенниками?

• Обратиться к полиции в связи с фактом мошенничества. Вы должны представить заявку в суд, чтобы представить себя квартиру. Зарегистрировать вашу квартиру.
• Что делать, чтобы быть в безопасности?
• Точно изучить права людей, вовлеченных в сделку, и не дают денег третьим лицам, которые формально не являются транзакциями.

Наличие долгов по коммунальным платежам

Сделать получение передачи средств и Закона о передаче.

Передача денег через банк с заключением трехстороннего дополнительного договора.

Продавец, имеющий долги на платежи за СМИ, скрывает этот факт перед покупателем, считая, чтобы избежать их оплаты.

Есть ли возможность смошенничать при использовании банковской ячейки?

Что делать, если бы вас обманули? Не окупайте долги, потому что долги назначаются конкретному человеку, а не в квартиру. То есть, даже если вы продали квартиру, бывший владелец остается должником и должен заплатить сам.

Подсовывание «куклы» под видом оплаты

Как вы можете защитить себя на будущее? Попросите продавца выпустил сертификат из энергетического отдела, подтверждая отсутствие долга. Вы можете взять экстракт с электростанции со всеми долгами, которые вы должны винить для квартиры. Если они долго, вы можете даже требовать от продавца, чтобы уменьшитьЦена.

Перевод денег при продаже и покупке недвижимости через сейф — популярный и относительно надежный метод по сравнению с наличными из рук в руки, но он не имеет стопроцентной гарантии.

Возможность такого мошенничества связана с тем, что банк несет ответственность за безопасность самого кеша, а не его содержимого.

Право доступа к ячейке третьего лица

Какие меры безопасности вы можете предпринять? Избегайте наличных расчетов и проводите их через банк, используя депозит или камеру хранения. но с участием банка, заключающего трехсторонний договор.

Если продавец при подписании договора невнимателен и не изучает его, может случиться так, что третье лицо, не участвующее в сделке, имеет доступ к шкафчику и успевает снять деньги с продавца.

Субъект, приобретающий жилье, забирает деньги перед регистрацией в МФЦ

Как не стать жертвой мошенничества? Вам следует внимательно ознакомиться с документами, которые необходимо подписать, и отказаться от их подписания с попыткой передачи прав третьих лиц. Также следует заключить с банком дополнительное соглашение о порядке перевода денег.

Программа работает при условии занижения суммы денег в нотариальном акте купли-продажи. Перед заключением сделки покупатель помещает всю сумму в сейф, например, на месяц. Затем он подает документы в МФЦ, приостанавливает регистрацию и через месяц забирает деньги из сейфа.

По условиям контракта продавец не имеет доступа к коробке и не может предотвратить это. Он вынужден отказаться от продажи и покупатель обращается в суд с заявлением о правах, но теперь отправляет продавцу только сумму, указанную в DKP.

Как распознать ложь риелтора?

• Что делать, если тебя обманули? Подать встречный иск в суд о признании сделки недействительной.
• Какие меры безопасности следует предпринять в будущем? В контракте укажите реальную сумму денег. Совершение перевода денежных средств с участием банка зависит от прохождения продавцом процедуры регистрации.
• При выборе агентства недвижимости следует обратить внимание на
• наличие и внешний вид сайта как примитивно дешевый дизайн, а также отсутствие или слишком много негативных отзывов говорят о сомнении заведения.
• Долгосрочный ответ на важный вопрос — признак мошенничества.
• Агент по недвижимости не предоставляет копии документов о праве собственности.
• Осмотр недвижимости назначается на неудобное время, и во время осмотра агент постоянно спешит.
• Брокер настаивает на получении оригиналов квартиры и документов, удостоверяющих личность.
• Брокер настаивает на передаче наличных.
• Агентство не хочет показывать брокерский сертификат, потому что у него его нет.

Меры ответственности

Риэлтор отказывается показать оригинал ее паспорта.

• Брокер пытается навязать предварительный договор купли-продажи и получить предоплату, сам продавец об этом ничего не знает.
• Риэлтор сильно занижает свои комиссии за услуги, поэтому можно ожидать скрытых комиссий.
• Ответственность за мошенничество регулируется ст. 159 УК РФ. где, в зависимости от тяжести преступления, он наказывается следующим образом:
• штраф до 120 000 рублей, либо в размере заработка или иного дохода на срок до 1 года, или принудительные работы до 360 часов, или исправительные работы до 1 года, или ограничение свободы до 2 лет, или принудительные работы до 2 лет , либо арест на срок до 4 месяцев, либо тюремное заключение на срок до 2 лет;

10 советов, как отличить честных продавцов квартир от мошенников

В России остается немало мошенников, которые стремятся обмануть продавцов или покупателей жилья — и это несмотря на развитие технологий и принятие нескольких специальных законов в жилищной сфере. Аферисты изобретают все новые способы для того, чтобы завладеть квартирой или деньгами.

Риелторы и юристы дали советы, как отличить честного продавца жилой недвижимости от мошенника.

Совет № 1: Проверяйте оригиналы документов

Один из главных признаков недобросовестности продавца недвижимости — отсутствие документов, подтверждающих право собственности. Все документы должны быть оригинальными, никаких копий в таких сделках быть не может. Уточнять наличие указанных документов и заняться их проверкой нужно при первом же просмотре недвижимости.

«Честный продавец без заминок их предоставит. Кроме свидетельства о праве собственности, это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о приватизации или праве на наследование. Нередко мошенники используют схему продажи жилья по доверенности. И хотя по закону такой механизм продажи не является мошенничеством, в подобных случаях стоит проявить особую осторожность, связаться лично с продавцом и подтвердить его добровольное желание продать квартиру либо вовсе отказаться от сделки. Сейчас у злоумышленников не просто связи с каким-нибудь нечистоплотным нотариусом, а фактически неограниченные возможности для подделки банковских бумаг, печатей. При совершении сделок они используют фирмы-однодневки, подложные доверенности, доверенности от умершего человека или отозванные доверенности. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре», — советует юрист Виктория Данильченко (Коллегия адвокатов Виктории Данильченко).

Читайте также

Совет № 2: Поговорите с нотариусом продавца

Чтобы распознать афериста, стоит обращать внимание и на нотариального работника, который будет помогать при заключении сделки.

«Проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не ленитесь, потратьте время и сходите к нему, пообщайтесь лично, покажите ему копию доверенности и попросите подтвердить подлинность его подписи. Несколько часов времени могут стоит вам миллионов», — уточняет генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин.

Читайте также

Совет № 3: Задавайте личные вопросы

Скрытность продавца — еще один сигнал о возможном мошенничестве.

«Неготовность отвечать на вопросы, не связанные напрямую с квартирой («В какой сфере работаете?», «Почему вдруг решили расстаться с такой прекрасной квартирой?»), не располагают к большому доверию. Как правило, человек, которому нечего скрывать, готов посвятить покупателя в некоторые детали своей жизни и своей ситуации, объясняющие причины продажи жилья. Нервный уход от ответов на элементарные вопросы может свидетельствовать о том, что перед вами аферист», — объяснил ведущий эксперт риелторской компании «Миэль» Евгений Коноплев.

Читайте также

Совет № 4: Узнайте новый адрес продавца

Важно, чтобы бывший собственник квартиры не «повис в воздухе», а сообщил новый адрес постоянной регистрации.

«Конечно, из-за каких-то технических причин — документы не успели подготовить, сделка не завершена, собственники сильно заняты и никак не могут собрать вещи и освободить жилплощадь — оформление регистрации может задерживаться, и в этом нет никакого криминала. Но если на вопросы потенциальных покупателей о будущем месте регистрации продавцы отвечают уклончиво или вообще отказываются это обсуждать, то стоит насторожиться. Иногда владельцы квартиры после ее продажи намеренно откладывают переезд на новое место жительства, скажем, из-за сложной жизненной ситуации — например, когда потратили деньги, полученные после продажи жилья. В результате они стараются как можно больше продержаться в уже проданной недвижимости и не снимаются с регистрационного учета», — объяснил директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. По его словам, для новых собственников такая ситуация может стать крайне неприятной — споры с прежними владельцами могут перерасти в судебное разбирательство, так что вопрос с регистрацией следует прояснить как можно скорее.

Читайте также

Совет № 5: Поговорите с будущими соседями

На потенциального мошенника может указать и тот факт, что соседи затрудняются или отказываются говорить о текущем собственнике продаваемой квартиры.

«Возможно, это один из случаев, когда реальный владелец жилья не имеет представления о попытках продажи квартиры. Например, он живет в другом городе или за границей, жилплощадь сдает, а злоумышленники решили воспользоваться этим и продать ее по фальшивому паспорту или липовой доверенности. К сожалению, даже высокая степень защиты документов, включая водяные знаки, не всегда гарантирует подлинность, особенно с учетом технически все более совершенных способов подделки. При подготовке сделки риелторы стараются разными способами идентифицировать личность продавца, в том числе общаясь с его соседями», — подчеркнул Куликов из «Инком-Недвижимости».

Читайте также

Совет № 6: Проверьте историю продаж

У покупателя должно вызвать подозрение и несколько последовательных продаж квартиры или дома в течение непродолжительного времени. Это можно проверить, заказав выписку из ЕГРН.

«Под такими сделками может скрываться практически любая негативная история жилого помещения: и продажа против воли собственника, и отсутствие согласия супруга при совершении предыдущих сделок, и «недействительные» наследники. Негативные последствия очевидны», — пояснил аналитик «Инкома». Он подчеркнул, что в очередной раз пострадает покупатель, а получить уплаченные им деньги от продавца будет практически невозможно.

Читайте также

Совет № 7: Предложите нанять риелтора или юриста

Нежелание иметь дело с профессиональным участником рынка недвижимости — еще один тревожный признак.

«Например фраза «Я принципиально не буду иметь дело с риелторами» может говорить как о том, что собственника замучили навязчивыми предложениями, так и о том, что собственник не готов отвечать на неудобные вопросы, которые обязательно задаст опытный профессионал. Поэтому, если после фразы «Сделку будет сопровождать риелтор» собеседник вдруг утрачивает интерес к вам как к покупателю, это повод задуматься о причинах такой реакции», — рекомендовал Коноплев из компании «Миэль».

Самым главным признаком опасности сделки все-таки стоит назвать заключение профессионального юриста (специализирующегося на сделках с недвижимостью) после анализа комплекта документов по объекту. «Обычно заключение звучит или как короткое «покупка данной квартиры безопасна», или как развернутое «анализ данной квартиры по данному комплекту документов оставляет непроясненными такие-то вопросы, которые могут привести к тому, что в будущем могут «выстрелить» такие-то риски». Только такой подход к делу позволит уберечься от по-настоящему опасных мошенников», — считает Куликов.

Читайте также

Совет № 8: Не стесняйтесь запрашивать справки из психдиспансера

Перед проведением сделки с жильем крайне желательно запросить у собственника квартиры справки, подтверждающие, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.

На вторичном рынке жилья бывают случаи, когда бывшие владельцы недвижимости пытаются оспорить сделку в суде на основании того, что в момент ее заключения они были в невменяемом состоянии — к примеру, принимали какие-то препараты, поэтому не помнят факта продажи квартиры и получения денег, уточнил Куликов из «Инкома». Он объяснил, что если продавец пытается скрыть от потенциальных покупателей данный факт, то такое поведение также можно счесть подозрительным.

Читайте также

Совет № 9: Выясните все о наследниках

Достаточно часто происходят махинации с унаследованным жильем. Владелец может специально «забыть» о третьих лицах, которые могут претендовать на него.

«После совершения сделки эти третьи лица оспаривают ее в суде, и покупатель остается без квартиры и без денег. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения данной недвижимостью этим продавцом. Лучше, чтобы он составлял более трех лет. Нередко злоумышленники узнают о кончине одинокого гражданина (как правило, пенсионера), подделывают свидетельство о рождении и становятся «сыном» или «дочерью» умершего. С этим липовым свидетельством он идет к действующему нотариусу, предоставляет свидетельство о смерти и оформляет наследство как ребенок умершего. Вместе с тем, понимая, что в любой момент могут появиться реальные наследники, мошенник как можно скорее пытается продать квартиру и чаще всего устраивает аукцион авансовых платежей», — разъяснила Данильченко.

Читайте также

Совет № 10: Не обольщайтесь на низкую цену

Стоимость квартиры ниже рыночной может также быть признаком нечестности продавца. Нередко она аргументируется срочной продажей из-за сложных жизненных обстоятельств или переезда в другой город. «В таких случаях нужна тщательная проверка документов, любая невнимательность может обернуться потерей денег. Не стоит соглашаться и на указание заниженной стоимости в договоре купли-продажи недвижимости. Вернуть реальную стоимость объекта, если в суде будет доказан факт мошенничества со стороны продавца, будет невозможно», — считает юрист Данильченко.

Цель продавцов может быть корыстной — заинтересовать покупателей, чтобы в дальнейшем изменить условия сделки и потребовать за квартиру гораздо бóльшую сумму, отметил Коноплев. Он посоветовал, заранее оговорить с собственником размер задатка и заключить предварительный договор, где будут описаны все нюансы сделки. Подобная мера позволяет перестраховаться на случай отказа от выполнения своих обязательств и продавца, и покупателя, пояснил аналитик.

Продать и не купиться: ошибки и уловки, о которых нужно знать при продаже квартиры

Если верить статистике, рост спроса на новостройки не слишком пошатнул популярность вторичного жилья. В 2022 году Росреестр зарегистрировал почти 3,7 млн сделок со «вторичкой». Это даже больше, чем количество выданных ипотек (3,5 млн). А вот еще одна цифра: в том же 2022-м МВД расследовало около 4,3 тыс. случаев крупного и особо крупного мошенничества на рынке недвижимости. Чаще всего такие преступления совершаются как раз при купле-продаже «вторички»: ведь обе стороны сделки здесь защищены гораздо слабее, чем застройщик с аппаратом юристов и внушительным опытом.

Неправильный выбор риелтора

Работа с агентом по недвижимости — нормальная цивилизованная практика, которая действительно делает продажу квартиры безопаснее. Но только если ваши интересы представляет профессионал из агентства с хорошей репутацией. Неквалифицированный риелтор может не распознать в потенциальном покупателе мошенника, а недобросовестный — помогать ему или даже преследовать собственные незаконные интересы.

Чтобы риелтор действительно был на вашей стороне, подойдите к выбору агентства со всей ответственностью:

1. Проверьте репутацию компании и познакомьтесь с ее историей. Не было ли в прошлом скандалов, в которых были виноваты риелторы этого агентства? Если были, какую позицию заняла компания? Как она в итоге разрешила конфликт? Нелишним будет и почитать отзывы о работе того человека, которому агентство поручает представлять ваши интересы.

2. Не платите вперед. Мошенники из компаний-однодневок зарабатывают как раз тем, что исчезают вместе с собранными авансами.

3. Обязательно заключайте с риелтором договор. Против этого не будет возражать ни один уважающий себя агент. В договоре фиксируется объем услуг и границы его полномочий.

4. Всегда читайте бумаги, которые приносит агент. Подписывать нужно только то, что вам до конца понятно, особенно если риелтор подталкивает вас к такому решению.

5. Доверяйте, но проверяйте. Как минимум почитайте о тех юридических процедурах и тонкостях, что сопровождают продажу недвижимости. Как максимум — подключите к сделке юриста, который будет анализировать бумаги.

А еще не «ведитесь» на громкие лозунги. Для привлечения клиентов агентства недвижимости в рекламе обещают проверить сделку на чистоту и даже вернуть деньги при признании ее недействительной. Однако, если это не прописано в договоре, обманутым продавцам и покупателям нередко приходится требовать исполнения обещаний в суде. Причем не всегда такие процессы заканчиваются их победой.

Вывод: рассчитывать только на знания и опыт риелтора — значит снимать руку с «пульса» сделки, что в наше время может обойтись очень дорого.

Невнимательность при показе недвижимости

Продажа квартиры всегда сопровождается визитами незнакомых вам людей. Это и покупатели, и риелторы, которые приходят посмотреть на инфраструктуру возле дома, оценить ремонт и вид из окон. Порядочные люди этим и ограничатся. А вот непорядочных может заинтересовать кое-что еще, начиная от ценных вещей и заканчивая документами на недвижимость.

Похищение свидетельства о праве собственности — одна из схем работы черных риелторов. Возможно, что к моменту, когда вы заметите пропажу, квартиру уже кому-нибудь продадут от вашего имени

Поэтому всегда держите важные документы под присмотром и не позволяйте гостям свободно разгуливать по комнатам. Ценные вещи тоже уберите подальше: даже если у вас украдут не квартиру, а всего лишь мобильник, будет очень обидно.

Вывод: будьте бдительны во время просмотров. Для перестраховки записывайте данные всех визитеров, включая риелторов, и сверяйте их с паспортом.

Излишнее доверие риелторам

Не стоит передавать агенту по недвижимости оригиналы правоустанавливающих документов. Как ими могут распорядиться черные риелторы, мы уже сказали.

Но даже если вы попали не на мошенника, а просто на «тертого калача», он тоже найдет выгодное применение этим бумагам. Например, сможет манипулировать вами себе на пользу, диктуя собственные условия сделки

Для работы риелтору достаточно копий правоустанавливающей документации и возможности сличения их с оригиналами, если это потребуется.

Вывод: подлинники важных документов оставляем у себя.

Непонимание механизмов предоплаты

Самые важные нюансы при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости касаются вопросов передачи денег. Здесь нужно четко понимать разницу между задатком и авансом.

Задаток — это прямое обязательство каждой из сторон совершать действия, о которых они договорились. Сумма задатка засчитывается в оплату полной стоимости квартиры. Что бы ни произошло после его получения, продавец должен продать недвижимость, а покупатель обязан ее купить.

Отказаться, конечно, можно, но если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток не возвращается. А ВОТ Передумавший продавец должен вернуть деньги, но уже в двойном размере ( п. 2 ст. 381 ГК РФ)

Оформлять задаток лучше отдельным договором, указав сумму, дату и прочие важные нюансы сделки. Такой документ одинаково защищает интересы и покупателя, и продавца.

А вот аванс, если продавец вовремя не подстраховался, выгоден для покупателя. Дело в том, что такой платеж ни к чему не обязывает. Это просто частичная предоплата, которую при отказе от сделки можно вернуть в полном объеме. Штрафные санкции будут действовать, только если их заранее внести в договор аванса. И если продавец не позаботился об этом, он рискует потратить деньги и время на подготовку сделки, которая потом не состоится.

Кроме того, получить аванс можно лишь при наличии предварительного договора купли-продажи недвижимости. Ведь предоплату можно внести только в рамках какой-либо сделки. Если ее нет, то и платить не за что.

Поэтому не доверяйте устным обещаниям покупателей и обязательно заключайте два договора: предварительный и авансовый

Существует и третий вариант узаконивания предварительных финансовых расчетов — обеспечительный платеж. Он похож на задаток, но регулируется другой статьей Гражданского кодекса (п. 1 ст. 381.1) и предоставляет сторонам сделки больше свободы. В соглашении об обеспечительном платеже можно прописать любые условия возврата, устраивающие подписантов.

Заключать его продавцу выгодно, когда он лояльно настроен к покупателю или сам до конца не уверен, что собирается заключить сделку на текущих условиях — в этих случаях можно прописать более мягкие санкции за срыв.

Вывод: выбирайте механизм предоплаты в зависимости от ситуации. Если на 100% готовы к сделке, берите задаток. Если сомневаетесь, просите аванс или обеспечительный платеж.

Ошибки в договоре купли-продажи

Прежде чем переходить к регистрации сделки в Росреестре, необходимо позаботиться о грамотном составлении договора купли-продажи.

В нем обязательно нужно указать:

• паспортные данные покупателя и продавца;
• стоимость квартиры;
• наличие или отсутствие обременений;
• существенные недостатки недвижимости;
• подробное описание квартиры (адрес, количество комнат, квадратура и другие характеристики);
• срок и порядок передачи квартиры покупателю;
• что стороны договора дееспособны;
• что договор заключается добросовестно;
• при наличии супруга — его согласие на продажу.

В интернете есть множество шаблонов, но использовать их без адаптации к конкретной сделке не рекомендуется. Если вы не учтете ряд важных моментов, покупатель при желании сможет оспорить такой договор.

Именно по этой причине важно перечислить существенные недостатки недвижимости, если таковые имеются. Умолчание о них по закону является основанием для расторжения сделки, так что ограничиться устным упоминанием здесь нельзя. Если через полгода покупатель решит, что, например, ремонт неработающей вентиляции ему не по карману, он может обратиться в суд и будет иметь неплохие перспективы на победу. Если же недостатки прописаны в ДКП, отменить сделку будет невозможно.

Дополнительные гарантии безопасности дает нотариальное составление и заверение договора — нотариус обязан проверить законность сделки и разъяснить сторонам все ее нюансы, так как несет полную имущественную ответственность за нее.

В ряде случаев участие нотариуса в сделке обязательно. Это касается:

1. Продажи доли в квартире чужому человеку, за исключением продажи всех долей одновременно (п. 1 ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости»).

2. Продажи квартиры, где прописан ребенок или недееспособный человек (п. 2 ст. 54, ФЗ-218).

3. Продажи квартиры по договору пожизненной ренты (ст. 584 ГК РФ).

В остальных случаях привлечение к сделке нотариуса происходит по желанию ее участников, но эти затраты стоят полученных гарантий. Тем более, что чаще всего оплата нотариальных услуг ложится на покупателя как более заинтересованную сторону.

Однако и продавцу его участие в сделке может принести конкретную пользу. Нотариальное оформление договора купли-продажи помогает ускорить его регистрацию в Росреестре. Это может быть критичным, если расчет ведется через аккредитив или банковскую ячейку. Подробнее об этом мы поговорим ниже. Пока же важно запомнить, что любая неожиданная отсрочка регистрации может привести к тому, что вы пропустите установленный срок доступа к деньгам. Подключение к сделке нотариуса помогает свести этот риск к минимуму.

Вывод: не пользуйтесь шаблонными договорами и честно рассказывайте обо всех известных вам недочетах жилья. А еще лучше обратитесь к нотариусу.

Риски при получении денег

Больше всего проблем может возникнуть при расчете «по старинке» — наличными деньгами из рук в руки. Если вы соглашаетесь получить стоимость квартиры «налом», настаивайте на проведении расчетов через банк или хотя бы кассу агентства недвижимости. Так вы сведете к минимуму риск того, что вам подсунут фальшивые купюры или просто обсчитают. Не стоит поддаваться уговорам покупателя о расчете на месте — его настойчивость в этом вопросе, наоборот, должна насторожить.

Самым безопасным вариантом оплаты является использование банковской ячейки или аккредитива. В первом случае покупатель закладывает деньги в ячейку, доступ к которой имеет только он или, как вариант, он и продавец. После регистрации права собственности деньги извлекаются и отдаются продавцу или же он забирает их сам.

Основной риск при использовании ячейки в том, что продавец не всегда может проконтролировать, что именно туда положили

Чтобы убедиться, что это не воздух и не билеты банка приколов, а настоящие деньги в оговоренном объеме, лучше воспользоваться дополнительной услугой описи содержимого ячейки или хотя бы пересчитать деньги в агентстве недвижимости и вместе отвезти их в банк.

Аккредитивный механизм во многом похож на банковскую ячейку, но только виртуальную. Покупатель кладет деньги на счет и просит оформить на них аккредитив — специальную бумагу, предъявитель которой при соблюдении заранее оговоренных условий имеет право снять средства. После завершения сделки покупатель передает аккредитив продавцу.

При использовании этой схемы продавцу важно проверить, что аккредитив является безотзывным, и его невозможно аннулировать в одностороннем порядке. Также нельзя пропускать срок действия бумаги, иначе деньги вернутся на счет покупателя

И еще один момент. Если в договоре предусмотрена оплата до государственной регистрации права собственности, то после того, как вы заберете документы в Росреестре, ни в коем случае не пишите расписку о получении денег. Оформив ее, вы фактически подтверждаете, что вам заплатили дважды: сначала по договору, а потом и по расписке. А это уже неосновательное обогащение, которое, по ст. 1102 ГК РФ, вы будете обязаны вернуть.

Вывод: по возможности пользуйтесь современными способами расчета, в которых посредником между вами и покупателем выступит банк.

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала ведущего юриста компании «Финправ» Олесю Трошину.

Четыре реальные истории, когда проверка документов при покупке квартиры помогла не попасть на удочку мошенников

адвокат (Адвокатская палата г. Москвы)

специально для ГАРАНТ.РУ

Интернет кишит историями обманутых покупателей недвижимости. И эти истории, конечно, поучительны. В то же время они формируют впечатление беспомощности простых людей перед ловкостью квартирных мошенников. Но такое впечатление ложно. Гораздо чаще бывало, что желающие купить жилье проявляли бдительность (в том числе с помощью грамотных юристов) и обманывать себя не позволяли. Как, например, в случаях, о которых пойдет речь ниже.

История о не самой свежей выписке из ЕГРП

Женщину лет 55 звали Надежда Вячеславовна. Она продавала свою небольшую квартиру в старом доме, но зато расположенном около станции метро “Проспект мира”. Объяснила, что хочет переехать на окраину Москвы, поскольку после недавней налоговой реформы непомерно выросли налоги на недвижимость в центре. “А ведь это только начало, – грустно сказала Надежда Вячеславовна. – Налог станет еще выше. Эх, выдавливают нас, пенсионеров, власти в спальные районы!”

Женщина предъявила документы на квартиру. Сначала показала свидетельство о собственности. Оно, правда, покупателя не убедило. Такой документ часто не отражает изменений в правах на объект недвижимости. Неслучайно с середины прошлого года, в соответствии с новой редакцией Федерального закона от 21 июля 1997 № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, свидетельства о собственности больше не выдают, и главным документом стала выписка из ЕГРП. Как раз ее Надежда Вячеславовна и продемонстрировала недоверчивому покупателю. Выписка была практически свежей – всего лишь двухнедельной давности. “Давайте проводить сделку, – попросила продавщица. – Только ждать ее регистрации мне некогда. Деньги нужны тут же для покупки другой квартиры. Вы уж мне выдайте их сразу под расписку. Все равно регистрация – это простая формальность”.

Настойчивость все же настораживала. Да и цена показалась заниженной. И заказал покупатель выписку из ЕГРП по той же квартире уже самостоятельно. И все стало ясно. Квартира уже 10 дней как находилась под арестом в порядке ст. 115 Уголовно-процессуального кодекса. И сама Надежда Вячеславовна, как потом оказалось, была отнюдь не пенсионеркой, а вице-президентом компании. Эта компания едва не стала жертвой рейдерского захвата со стороны более могущественного конкурента, которому в той миссии в качестве “своего среди чужих, чужого среди своих” помогала как раз Надежда Вячеславовна. Но замысел вскрылся, в результате чего на нее завели уголовное дело по ст. 159 Уголовного кодекса за мошенничество в особо крупном размере. Квартира была арестована в качестве обеспечительной меры для выплаты грозящего подозреваемой (помимо 10-летнего тюремного срока) штрафа в 1 млн руб., а также компенсации материального и морального вреда потерпевшей стороне, то есть компании, в рейдерском захвате которой Надежда Вячеславовна участвовала. Улики против нее были налицо, и она трезвым умом понимала, что осуждения вряд ли избежит. И решила хотя бы реализовать свою весьма дорогую квартиру, чтобы припрятать до лучших времен деньги за нее. Если бы не бдительность покупателя, так бы и вышло.

История о пользе расширенной выписки из ЕГРП

“Хорошая квартира, можете смело покупать, – нахваливала свой товар Людмила Алексеевна. – Я недавно ее купила и жила бы в ней, но вдруг нашла работу за границей. Скорее всего, перееду туда навсегда. А квартиру отдаю быстро и дешево. Считайте, что за половину рыночной цены. Берите – по документам ведь все в порядке”.

По документам все было в порядке. По крайней мере, по тем, которые представила Людмила Алексеевна. Но из выписки из ЕГРП следовало, что квартира обрела нового хозяина буквально парой месяцев раньше. Выглядел данный факт подозрительно. И вроде бы все объяснила продавщица, но сомнения остались.

Выписка из ЕРГП была простой. А если заказать расширенную? Из нее и выяснилось, что квартира за последний год поменяла сразу пятерых владельцев. Началось все с ее приватизации, после которой последовало несколько продаж. “Нехорошая квартира!” – подумал, в точности по Булгакову, покупатель и решил с ней не связываться, а поискать еще что-нибудь.

Как вскоре выяснилось, правильно сделал. Позже квартира фигурировала в уголовном деле по той же ст. 159 УК РФ. Людмила Алексеевна не зря говорила про командировку за границу. Настоящий хозяин квартиры (на тот момент еще муниципальной) находился именно там на длительной работе. За время его отсутствия мошенники приватизировали ее по поддельному паспорту, а потом провели серию фиктивных продаж, чтобы замести следы. Людмила Алексеевна была последним звеном в цепочке и теперь искала настоящего покупателя, с которого можно взять реальные деньги.

Конечно, она его нашла. Другой человек вскоре попался в расставленные сети. Итог очевиден. Исконный хозяин квартиры, вернувшись в Россию, обратился в суд и прокуратуру. Суд, в соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса, объявил все сделки ничтожными. И хотя последнего приобретателя признали добросовестным, ему пришлось, как требует ст. 302 ГК РФ, квартиру вернуть. Тем временем несостоявшийся покупатель, не поведшийся на посулы Людмилы Алексеевны (объявленной к тому моменту во всероссийский розыск), уже жил в новой квартире, которая оказалась пусть и дороже, но зато юридически чистой.

История о проверке прав возможных наследников

Продавец представился Олегом Евгеньевичем. Восемь месяцев назад он похоронил отца, но до сих пор, по собственным словам, не оправился от шока. И утешением вряд ли могла служить отцовская квартира, доставшаяся Олегу Евгеньевичу по завещанию. Он ее решил продать, едва оформив в собственность. И даже просил не очень дорого, лишь бы избавиться от нее и связанных с ней воспоминаний поскорее.

А поскольку просил недорого, покупатель отыскался быстро. Тот, правда, приехал на встречу с адвокатом, который оказался весьма дотошным и начал задавать каверзные вопросы. Хотя, казалось бы, и так все понятно. По завещанию, Олег Евгеньевич – единственный наследник. И даже если бы отыскался иной претендент, то что бы это изменило? Ст. 1154 ГК РФ отводит на принятие наследства полгода с момента его открытия, то есть смерти наследодателя. А прошло уже даже больше.

Однако адвокат потенциального покупателя продолжал вникать в детали. Затем посоветовал клиенту взять паузу в переговорах и сказал, что хочет сделать несколько запросов. Сделка не состоялась. А насторожило адвоката вот что. Оказалось, покойный был женат. И хотя с супругой, матерью Олега Евгеньевича, разошелся, развода не оформил. Посчитал простой формальностью. Супруга была инвалидом и как раз в момент смерти мужа давно уже находилась в больнице. А значит, по ст. 1148 ГК РФ, имела право на часть квартиры умершего, даже если тот завещал ее целиком другому человеку. И даже если квартиру супруг приобрел до брака, и она не являлась совместно нажитым имуществом.

При этом ст. 1155 ГК РФ разрешала вдове заявить о своих притязаниях по истечении шестимесячного срока, поскольку у нее имелась уважительная причина не знать о кончине мужа.

У Олега Евгеньевича с матерью взаимопонимание было полное (не как у отца). На лечение матери требовались средства. Для этого Олег Евгеньевич и хотел продать квартиру. Но потом они решили попробовать и деньги получить, и квартиру сохранить. Стоит только матери предъявить свои права на нее уже после сделки, как суд должен будет расторгнуть куплю-продажу. А дальше как обычно: все, что выручили при продаже, уже будто бы растратили и готовы возвращать маленькими частями с зарплаты.

История о справке из психоневрологического диспансера

“Продаю квартиру быстро, поскольку переезжаю за город, – бодро сказала Валентина Ивановна, старушка, которой было на вид около 70 лет. – Свежий воздух в моем возрасте – лучшее лекарство. Ты не волнуйся: я – единственная хозяйка в квартире. Имею полное право делать с ней все, что захочу. Покупай: по такой цене двухкомнатную ты не найдешь”.

Претендент на жилье задумался. Документы все в порядке. Но только бабушка очень старенькая. И ведет при всей своей доброжелательности себя несколько странно. Как будто не вполне адекватно.

И попросил он тогда Валентину Ивановну принести справку о том, что та не стоит на учете в психоневрологическом диспансере. Бабушка в крик: “Зачем же ты меня так обижаешь!” Не очень помогло и зачтение специально для нее ст. 177 ГК РФ, не признающей сделки, когда ее участник не понимает значения своих действий. Так ничего в тот день добиться и не удалось.

Через пару недель Валентина Ивановна вдруг позвонила сама. “Приезжай подписывать договор, – сказала она, – дам я тебе справку”. Что ж, квартира все еще нужна, почему бы не приехать. И вот она справка. Печати стоят, дата свежая, фамилия и отчество совпадают, а имя другое. “Они, наверное, что-то там перепутали, – запричитала Валентина Ивановна. – Ох, уж эти врачи! Да, не переживай же ты! Покупай квартиру, я тебе еще процентов пять скину, лишь бы время больше не тратить”.

Но наш герой от покупки отказался. И тем самым спас себя от неприятностей. Вся подноготная истории всплыла, как обычно, позже. Оказалось, зря Валентина Ивановна грешила на врачей. Справка была выписана на ее родную сестру, не состоявшую в ПНД на учете. А сама Валентина Ивановна как раз там наблюдалась и документ о том, что здорова, на свое имя получить не могла. Но очень хотела этой сделки и надеялась, что клиент посмотрит бумагу не слишком внимательно. Или же поверит в неряшливость сотрудников ПНД.

Почему хотела сделки? Как раз для того, чтобы потом признать ее недействительной на основании той самой ст. 177 ГК РФ и присвоить деньги. Именно юридически подкованная сестра научила Валентину Ивановну такой хитрости. Хорошо, что покупатель тоже оказался грамотным. А иначе остался бы без всего.

Мошенничество при продаже квартиры

Проблемы с поиском?

Загрузка данных с сервера Росреестра.

Произошла ошибка при обмене данными

Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.

Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту

По вашему запросу ничего не найдено

Уточните запрос, укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки.
Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору

Найдено объектов

Покупая жилой объект, убедитесь, что сделка будет юридически чистой и нет мошенничества при продаже квартиры. Представленный материал поможет познакомиться с незаконными махинациями аферистом и избежать их, вы узнаете самые распространенные схемы мошенничества.

Купля-продажа квартиры завершается передачей денег покупателем продавцу. Как на первичном, так и на вторичном рынке жилой объект стоит крупную сумму денег – это основная мотивация для проведения незаконных сделок.

Мошенничество при продаже квартиры направлено на обман покупателей. Один объект недвижимого имущества может продаваться много раз, продажи осуществляются без согласия наследников, долевых собственников, продаются квартиры, пребывающие в аренде.

Существует несколько схем обмана, часто аферисты используют одну и ту же схему.

Мошенничество при купле-продаже квартиры возможно как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.

Самые распространенные мошеннические схемы

В роли афериста выступают как владельцы, собственники доли, так и их родственники, третьи лица. Жертвой незаконных действий может стать и сам продавец, злоумышленником выступает покупатель. Обычно манипуляции стандартные, но есть и новые – будьте осторожны.

Мошенничество при продаже квартиры со стороны продавца

Мошенничество при продаже квартиры со стороны продавца имеет 7 распространенных схем:

1. Другое лицо. Злоумышленник, завладев паспортом владельца жилого объекта, продает от его имени квартиру, переклеив в паспорте фотографию (либо он похож на хозяина недвижимости).
2. Подмена квартир. Аферист входи в доверие покупателя, выясняет, какая недвижимость его интересует, подбирает подходящий вариант, знакомит с ним покупателя. После заключения сделки, передачи денежных средств новый владелец получает абсолютно другое жилье. Эта схема мошенничества при продаже квартиры особенно распространенной была в 90-е годы, действует и сейчас.
3. Схема мошенничества продажи квартиры при доверенности. Хозяин, не имеющий возможности присутствовать на сделке, может передать это право доверенному лицу, действующему от лица собственника при наличии нотариально заверенной доверенности. Документ может быть отозван, а доверенное лицо продолжит продажу имущества.
4. Право пожизненного проживания. Жилье можно приватизировать, а если владелец отказывается от этого в пользу родственника, он получает право пожизненного проживания. Аферист при реализации квадратных метров может умолчать об этот моменте.
5. Мошенничество с залогом при продаже квартиры. Покупателю понравился предлагаемый жилой объект, заключается предварительное соглашение купли-продажи, продавцу передается авансовый платеж, после получения которого он исчезает с деньгами.
6. Возврат квартиры. Интересная схема: за несколько дней до заключения сделки злоумышленник принимает большое количество алкоголя, попадает в больницу для прохождения лечения и восстановления организма. На момент подписания договора он полностью адекватен. После получения денег подается заявление в полицию о незаконной продаже квартиры. Аферист ссылается на то, что он был неадекватен после принятия алкоголя. Медицинская справка прилагается. Итог: недвижимость возвращается, деньги продавцу – нет.
7. Сумма, меньше реально заплаченной. Чем выше сумма, тем больше налоговый сбор. Злоумышленник предлагает в договоре прописать меньше сумму, после подает обращение на признание сделки незаконной.

Есть случаи, когда аферист проникал в дом во время отсутствия хозяев, приватизировал квартиру, продавал ее. Сделку с авансовым платежом часто проворачивают арендаторы, используя подделанные документы. Передавая аванс, специалисты рекомендуют требовать расписку, наличие предварительного договора купли-продажи не является уликой для судебной инстанции.

Увидев доверенность, настаивайте на встрече с владельцем жилого объекта, убедитесь, что документ не был отозван, обратившись к нотариусу, заверившему доверенность.

Важно! Если владелец обнаружил потерю паспорта, его кражу, рекомендуется поставить в известность представителей правоохранительных органов.

Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя

Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя имеют такой характер:

1. Рейдерство. Связано с покупкой доли квартиры, захватом всего имущества. Получив в собственность долю жилого объекта, новый хозяин заселяется в дом, морально уничтожая собственника другой части квартиры. Цель: овладение всем имуществом, покупка второй половины за минимальную цену.
2. Финансовый обман. Если покупатель предлагает передать деньги наличным способом – откажитесь от этой идеи. Используйте вексель, банковскую ячейку. Мошенничество с банковскими ячейками при продаже квартиры практически невозможно.

Если действия субъекта вызвало сомнения, лучше проверить все или отказать от сделки.

Дополнительные виды афер

Существуют и такие виды мошенничества при продаже недвижимости:

1. Группа повышенного риска. В нее входят инвалиды, пенсионеры, одинокие люди, лица, не отдающие отчет своим действиям. Частые продажи недвижимости, быстрые сделки, спешки, документы, оформленные менее года назад – это признаки сокрытия собственника.
2. Наследники. Два варианта манипуляций. Первый – передача имущества третьему лицу. Если наследодатель в завещании указал наследником стороннее лицо, родственники вправе заказать экспертизу, подтверждающую или отрицающую вменяемость наследодателя на момент составления завещания. Второй вариант – после продажи (даже по истечению полугода) могут появиться наследники, имеющие право претендовать на квадратные метры.
3. Владелец – несовершеннолетнее лицо. Родители, для избежания сбора документации, могут выписать несовершеннолетнее лицо меньше, чем за полгода до приватизации. Совет экспертов: покупая жилой объект, интересуйтесь судьбой детей, не достигнувшим 21 возраста. Материнский капитал распространяется на всех детей, если чьи-то права были ущемлены, сделка признается незаконной.

Мошенничество с доверенностью на продажу квартиры – распространенная схема, проводится, если владелец находится в другой стране. Если аферист действует от имени одинокого человека, он может предъявить подделанные документы.

Продать могут и государственную неприватизированную квартиру, вымышленные квадратные метры. Перед покупкой специалисты рекомендуют все тщательно проверять: документы, адрес, квартиру, собственников.

На что обратить внимание, основные правила

Существует много способов мошенничества при продаже квартиры. На что обратить внимание, основные правила:

1. Вторичное жилье. На этом рынке злоумышленников больше всего. Здесь используются схемы, используемые не один год, разрабатывающиеся годами. Метод – запугивание. Выход – придерживаться рекомендованных технических требований.
2. Ипотека. До момента оформления кредита, представители финансовой организации проверяют документы, достоверность информации. На момент оформления ответственность за все риски переходят к страховой компании. Этим промежутком, скачком пользуются мошенники, кредит оформляется (его нужно возвращать), квартиры нет.
3. Новостройка. Покупая жилой объект на первичном рынке, обратитесь за помощью к специализированным агентствам, они проверят застройщика.
4. Переуступок. Получая право требования, покупатель рискует быть вовлечен в двойную продажу, застройщик может долго строить жилой объект, передать владельцу в недостроенном виде.

На первичном, вторичном рынке действия должны проходить через агентство недвижимость – это повышает шансы избежать незаконной покупки. Если действуете самостоятельно, придерживайтесь таких правил:

1. Как будет проводиться расчет.
2. Какие документы представила сторона.
3. Сколько лет на рынке застройщик.
4. Какими законами сопровождается сделка.

Не рекомендуется проводить сделки по доверенности от продавца, получение расписки, свидетельствующей о передаче денег, в договоре прописывать полную сумму, а не часть (для уменьшения налогооблагаемой суммы), даже если на это дал согласие банк. Встречаются случаи мошенничества с электронной подписью при продаже квартиры.

Во время купли-продажи доверьте сопровождение сделки юристом, нотариусом, представителями агентства недвижимости, что поможет избежать незаконных действий, включая мошенничество продажи квартиры через Госуслуги.